SOHO中国急卖资产惹疑窦

2019年11月22日13:17    作者:许文昌  

  文/新浪港股(微信公众号xlgg-sina)专栏作家 许文昌

  大年夜范围卖产,没选择斩件却又事前声张,实在有急于清仓的嫌疑,固然边疆传媒已广泛报导,界面消息称,潘石屹夫妻曾经过过程持有63.9%SOHO中国的家族信託,于美国停止过地产投资,而长子潘瑞也在英国成立欧房集团投资大年夜型地产,别的两名儿子也分别在经过过程SOHO基金会捐赠过的耶鲁和哈佛就读,而这个基金在2014年也有在中国启动过1亿美元的中国助学金项目。

  边疆房地产市道本年承压,是不争现实,但是以收租为主力的地产商SOHO(410)却忽然在10月下旬传出,筹划出售京沪8个重要地产项目,触及500-600亿元人平易近币(下同),简直清仓,且被指成心转投海内,在今朝边疆保持人平易近币稳定、严控资金外流的情况下,SOHO创办人潘石屹和张欣夫妻这个变相撤资「跑路」的传闻委实引人疑窦。

  本年以来,前不久才变卖了2583个地下停车位涉7.6亿元的SOHO中国,10月底再传出潘石屹筹划将旗下共享办公品牌SOHO3Q的11个项目,打包卖给筑梦之星。但是几天以后,包含彭博和财新等威望消息机构均报导,SOHO正筹划出售8个贸易大年夜楼项目,触及80亿美元或600亿元。

  财新报导,SOHO中国今朝第一笔交易正在停止,且接近最后阶段,私募黑石集团结合新加坡国有控股的GIC公司成立买方团,成心收买SOHO中国在北京的光华路SOHO、望京SOHO和在上海的SOHO復兴广场,终究寻求出售的八个项目是其重要的核心资产。据指SOHO中国成心转向海内投资。

  6月下旬,潘石屹才地下注解,在2019年将陆续在大年夜宗交易市场推出在北京、上海可售物业触及13个项目,金额约78亿元,将来将持有所谓的「八大年夜金刚」。当时潘宣称:「散售形式确切随着这一批发卖就没有了。」

  而事隔半年不到,SOHO中国却加快兜售,连曾指「三生三世都不卖」的北京项目也要出售。而截至2018岁终,SOHO中国资产值为583亿元,若加上行将落成的丽泽SOHO,资产将逾越600亿元。意味着SOHO中国将清空边疆全体自持的贸易项目资产。

  固然,SOHO中国之前数年已不看好地产市道,财务支出在之前数年持续下跌,缘由是其在2012年作出重要转型,由开辟发卖变成自持租赁的包租公,纯利也有2013年岑岭143亿元跌至客岁只赚17.2亿元。他亦几次再三注解房地产行业这类「拿地—开辟—发卖」的贸易形式到2017年根本停止,房地产持续上浮的空间曾经没有。

  所以SOHO五年被指套现293亿元,一方面能够反应其不看好地产特别是贸易地产市道,同时也将表示欠佳的项目沽出改良股东报答,比如一度传出基于接近WeWork情势的共享办公室品牌SOHO3Q,创建至今一向处于吃亏的状况,加上出租率无限,出售其实不料外。

  不过SOHO本身其实不是高负债房企,其淨负债比率逾四成,在收租公形式下压力不大年夜,急于打包全数出售地段优胜的核心资产仿佛其实不平常,一来会被买家压价,并且动辄百亿计金额数量宏大年夜,若然悉数出售将资金转移境外派息或海内投资,不免不会遭到监管机关比如外管局注目,即使本身生意资产行动合规。之前大年夜范围投资境外的企业比如万达、海航等最后都要改变海内运营的战略,今次SOHO中国作为一家喷鼻港上市边疆企业,监管立场值得存眷。

  高盛认为,SOHO中国厥后声明欲望淡化报导影响,但其售产希冀实在其实升温,且可来带来大年夜额股息分派,其能够出售的范围相当于9个核心资产中的8个,相当于2019年预期资产淨值218亿港元的92%。星展则认为,出售反应潘氏筹划将资产泉币化,特别是现时股价有深度折让,只相当于0.35倍市账率,而汗青均匀市账率为0.5倍、2017岁尾鄙见0.7倍。

  美银美林表示,基于缺乏卖产进度,仍保持目标价3.2港元,相当其50%资产淨值,但按SOHO中国往绩,报导的出售筹划应存在,2016-17年度其89亿元出售三幢办公楼,成果派发76亿元特别股息,接近扣除费用后的百分百派发,但今朝难预期派息筹划和保存所得用以将来生长的能够。而出售将视乎其可否取得好估值,但据悉北京和上海在2019年第三季办公楼的空置率已分别升至14%和22%,最后出售作价未必如管理层预期。

  大年夜范围卖产,没选择斩件却又事前声张,实在有急于清仓的嫌疑,固然边疆传媒已广泛报导,界面消息称,潘石屹夫妻曾经过过程持有63.9%SOHO中国的家族信託,于美国停止过地产投资,而长子潘瑞也在英国成立欧房集团投资大年夜型地产,别的两名儿子也分别在经过过程SOHO基金会捐赠过的耶鲁和哈佛就读,而这个基金在2014年也有在中国启动过1亿美元的中国助学金项目。

  (本文作者简介:专业投资者丶节目掌管丶行业说话人丶评论员,Godahsing.com股东建议活动提议人。)

义务编辑:张海营

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