夏磊展望2020年房地产政策和市场:长效机制新思路 市场分化新格局

2019年12月31日10:13    作者:夏磊  

  文/新浪财经看法领袖专栏作家 夏磊

 2020年全国商品房发卖总量安稳回落、区域分化加大年夜。

  2019年1-11月全国商品房发卖面积14.9亿平,同比小幅增长0.2%,房地产市场整体保持安稳运转,根本完成了“稳地价、稳房价、稳预期”的政策目标。以后市场安稳格局来之不容易,关于来岁房地产政策怎样看?房地产市场怎样走?我们对2020年房地产政策和发卖停止展望。

  2019年中心经济任务会议再次强调“要保持房子是用来住的、不是用来炒的定位,周全落实因城施策,稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制,促进房地产市场安稳安康生长”。房地产政策新思路越发清楚。

  一是周全落实长效管理调控机制稳定房地产市场,因城施策调控经久实施,为住房制度改革创造安稳的行业情况。二是推动住房制度改革,不将房地产作为短期安慰经济的手段,使住房制度扶植专注处理居平易近住房成绩,从根本上处理以后我国住房市排场临的窘境;同时铸牢房地产和实体经济的防火墙,“引导资金投向供需合营受益、具有乘数效应的先辈制造、平易近生扶植、基本举措措施短板等范畴”。

  2020年是长效管理调控机制周全落实的一年。“稳地价、稳房价、稳预期”还是政策核心目标,灵活性表如今各地保持“房住不炒”基本上,根据房地产市场的不合情况因城施策。

  之前3年,“稳”主如果防备房价地价大年夜幅上升;以后全国房地产市场整体安稳,但部分地区市场下行压力较大年夜,2020年的“稳”将主如果防止市场大年夜幅下行对经济增长和处所财务支出形成冲击。一是稳增长须要房地产安稳运转;我们测算,2018年房地产及高低游行业增长值占GDP23.1%,对GDP增长供献率高达29.4%。二是稳财务须要房地产税收和地盘出让支出稳定。2018年,处所本级财务支出中地盘出让金和房地产相干税收分别为6.5、2.5万亿,总计占比高达52.6%。

  以因城施策为核心的长效管理调控机制进入周全落实阶段,中心和处所的互动关系更了了。中心在长效管理调控机制下不再是调控主体,重要经过过程完美市场监测预警和考察评价机制,加强对处所当局的目标管理。处所将有更大年夜的决定计划主动权和更丰富的对象箱,政策精准性、针对性和灵活性进一步晋升。

  在保持市场稳定的条件下,处所可从三个层次对政策停止过度调剂。一是恰当修改前期收得过紧、当下不达时宜的应急性调控办法。二是出台针对外来失业人口,定向人才网job.vhao.net新政等支撑新市平易近栖息性需求的政策。三是针对支撑本地居平易近自住需求,出台公积金存款和贸易个贷调剂、税费减免等支撑政策。

  2020年全国商品房发卖总量安稳回落、区域分化加大年夜。

  估计2020年全国商品房发卖面积同比-4.3%,增速降低4.7个百分点;发卖金额同比0.3%,增速降低7.1个百分点。三个身分决定发卖面积增添。第一,在“房住不炒”和“稳地价、稳房价、稳预期”的政策基调下,房价上浮预期降低,市场不雅望情感上升。第二,本年以来棚改泉币化安顿增添,2019年前11月棚改开工315万套,仅为2018年的51%。由于从棚改泉币补偿到购房存在时滞,估计棚改退潮对发卖的影响将在2020年集中浮现。第三,随着房地产长效管理调控机制周全落实,投资需求退潮,发卖回归居平易近自住需求中枢;我们测算,全国住房自住需求从2019年开端安稳回落,2020年同比增添4.9%。同时,仍有两个身分支撑发卖面积不会大年夜幅下滑。一是因城施策下,将有更多房价安稳、经济增长和财务压力较大年夜的城市过度调剂调控政策;二是为加快回笼资金,叠加市场降温预期,房企将持续加大年夜力度推盘和促销。发卖金额保持安稳但增速回落,重要由于发卖量小幅增添,叠加房企扣头促销、市场安稳回落下均匀售价增速进一步趋稳。

  分城市看,区域分化加大年夜。一二线城市较为安稳,发卖面积和发卖金额均保持正增长;三四线城市发卖面积和金额小幅负增长。

  一线城市发卖面积占比3.4%、同增9.5%;发卖金额占比12.9%、同增20.7%。发卖面积增速上升,重要受益于前期基数低、限价等部分过度严格的政策调剂、市场企稳下刚需入场支撑改良需求住房置换、限竞房持续入市等。发卖金额增长但增速放缓,重要由于保证房限竞房拉低成交均价、部分房企扣头促销。

  二线城市发卖面积占比33.2%、同增1.1%,;发卖金额占比41.3%、同增2.3%。发卖面积增速企稳上升,重要受益于持续吸引人口流入、户籍制度改革和人才网job.vhao.net新政赞助新市平易近置业、部分城市政策调剂、低库存下房企加大年夜力度补库存并扣头促销的后果较好等,但受市场预期安稳、前期获利二手房入市、新居二手房价格倒挂增添影响,升幅无限。发卖金额增长但增速回落,重要在于弱二线市场明显降温,叠加房企扣头促销下发卖均价增速回落。

  三四线城市发卖面积占比63.4%、同减7.5%;发卖金额占比48.8%、同减5.7%。发卖面积降低,重要在于2019创汗青新高、棚改泉币化安顿大年夜幅增添影响浮现、需求短期内集中释放后疲软、市场降温向低能级城市持续传导;但受益于房企扣头促销、更多城市调剂调控,发卖不会断崖式下跌。发卖金额降低,重要由于发卖面积回落、热销城市进一步增添和房企扣头促销下发卖均价增速回落。

  (本文作者简介:恒大年夜研究院常务副院长兼首席房地产研究员。)

义务编辑:陈鑫

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文章关键词: 夏磊 房地产投资
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