任泽平:2019中国住房市值申报

2019年10月23日07:43    作者:任泽平  

  文/新浪财经看法领袖专栏作家 任泽平 熊柴 白学松

  1    若何研究住房市值?

  1.1 现有住房市值数据真伪辨认

  以后中国住房市值是若干?与GDP的比例能否偏高?蓬勃国度的情况又是若何?对上述成绩的解答不只关系到中国房地产市场将来若何生长,也关系到住房政策应若何调剂。现有住房市值研究均存在明显成绩,或夸大年夜其辞,或混淆口径。

  网文传播“2017年中国房产市值达65万亿美元,超美国、欧盟、日本总和,在量上缺点地把商品房同等于商品室庐,且误用高估的人均住房面积从而高估住房存量,在价上把范围宏大年夜、但缺乏活动性的乡村住房按商品房价格计算。网文做法为:应用国度统计局公布的“2017年新建商品房发卖金额133701亿元”除以“发卖面积169408万㎡”,取得“7982元/㎡”。国度统计局公布了“全国总人口13.95亿人”、“全国居平易近民均住房修建面积40.8平方米”。40.8㎡/人×13.95亿人×7892元/㎡=448万亿元人平易近币,按美元汇率折算,正好是 65 万亿美元。搜集做法重要有以下两方面缺点:第一,在量上高估住房存量,缺点地把商品房同等于商品室庐,实际上商品房包含商品室庐、贸易用房和其他修建物。并且,国度统计局公布的人均住房修建面积数据因抽样误差能够存在高估。固然住户查询拜访实际上既包含家庭户,也包含个人户,但由于住户查询拜访样本每五年轮换一次,需包管必定稳定性,实际中抽取样本多为本地有房户籍家庭,对活动性较大年夜、栖息空间较小的常住外来人口、大批居无定所的无房户覆盖缺乏,是以存在必定高估。第二,由于中国城乡地盘二元瓜分,乡村地盘不具有市场意义的流畅、交易价值,把2017年新建住房均匀价格算作中国全部房产均匀价格是缺点的。

  1.2 研究思路与重要假定

  鉴于上述情况,我们的研究思路是:以市价法测算中国不合类其他城镇住房市值,以本钱法测算中国乡村住房市值,偏重要以OECD公布的国际住房市值数据为基本推算以后值作为比较。

  第一,地级层面不合类型的城镇住房存量乘以照应单价取得地级城镇住房市值,地级层面加总取得各省及全国城镇住房市值。房价应用中国房地产协会旗下房价行情网公布的2018年地级层面城镇二手房价格数据。城镇住房面积应用我们2019年8月的研究申报《中国住房存量申报:2019》测算的全国、各省级、各地级的城镇住房存量。个中,由于城镇住房类型很多,价格明显差别,是以需先分类假订价格计算不合类型的住房市值再加总。详细做法以下:

  1)人口普查和“小普查”等材料将城镇家庭户住房按来源分为新建商品住房、二手房、公房、经济实用房及两限房、自建房、租赁廉租房及公租房、租赁其它住房、其他等八类。商品住房、二手房、公房可正常交易,按标准价;廉租房、公租房面向住房艰苦群体,弗成交易,假定按50%折价;经济实用房和两限房新居售价比周边同类商品住房低20%-25%,经济实用房5年后可上市交易,届时要按照与同地段浅显商品住房差价的必定比例向当局交纳地盘收益等相干价款,此类型住房假定按85%折价;其他种别假定一半按标准价交易,一半按50%折价,即75%折价。全国来看,2015年八类住房比例较2010年变更不大年夜,我们应用2015年地级住房来源占比代表2018年,缺掉的地区应用2010年数据代替。各地八类城镇家庭户住房存量乘以照应的单价取得地级城镇家庭户住房市值,地级相加取得全国城镇家庭户住房市值。2)城镇个人户先生宿舍弗成交易,按50%折价,城镇个人户非先生宿舍按标准价。各地两类城镇个人户住房存量乘以照应的单价取得地级城镇个人户住房市值,地级相加取得全国城镇个人户住房市值。全国城镇家庭户住房市值与城镇个人户住房市值相加取得全国城镇住房市值。3)全国城镇住房市值除以城镇存量取得昔时全国城镇房价。结合OECD积年名义房价指数变更得出积年城镇房价,乘以积年城镇存量得出积年城镇住房市值。

  第二,乡村住房存量乘以乡村住房建造单价取得中国乡村住房市值。以人口普查、“小普查”乡村家庭户住房数据为基本,经过过程公道假定乡村个人户人均住房面积与乡村家庭户人均住房面积的比例关系预算乡村个人户住房面积,从而取得2000、2005、2010、2015年乡村住房存量,进而根据2010-2015年增长趋势推算2018年乡村住房存量为224万亿平。2012年及之前年份乡村住房建造单价数据来源于《中国统计年鉴》,2013-2017年来源于《中国住户统计年鉴》,2018年数据参考2015-2017年变更情况停止推算,乡村住房存量乘以乡村住房建造单价取得中国乡村住房市值。根据异样做法可以取得各省级、地级的乡村住房市值。中国城镇和乡村住房市值相加即为全国住房市值。

  第三,重要以OECD公布的国际住房市值数据为基本推算以后值作为比较。国际各国统计部分公布的房地产数据口径并不是完全分歧。美国经济分析局根据部分种别公布数据,且并未伶仃公布地盘价值数据;英国资产负债表将修建物分为“住房”、“住房以外的修建物”、“其他修建构造”三大年夜类,只公布了地盘总价值,没有伶仃列出各类地盘价值;日本总务省公布的“宅地”市值数据指的是扶植用地,并不是住房所依附的地盘。OECD公布了各国1995-2014年住房价值及其所依附的地盘价值数据,我们根据雷同的口径 “住房价值+住房地盘价值”,结合OECD公布的各国名义房价指数变更,对OECD2015-2018年缺掉数据停止公道预算,进而取得国际各国1995-2018年住房市值。另推敲到日本的两次地产泡沫分别涌如今上世纪70年代和90年代初,OECD数据并未覆盖,我们根据日本总务省统计局数据对日本1955-2018年市值停止弥补测算。

  个中重要有三点须要解释

  一是假定中国的住房价值包含地盘价值。房地产有狭义、中层、狭义三大年夜口径。狭义口径包含一切修建物,比如住房、写字楼、综合体、医院、黉舍、当局等,中层口径包含室庐和写字楼等贸易地产,狭义口径单指室庐。另外,推敲到修建物依附地盘而存在,房地产总市值应当包含修建价值和所依附的地盘价值。须要明白我们所测算的是狭义口径的房地产市值,即住房市值。大年夜部分欧美重要西方国度伶仃公布了住房价值和地盘价值,而中国地盘为私有制,详细价值没法量化,并且官方并未公布住房所依附的地盘价值。鉴于房地产开辟商在开辟过程当中交纳了地盘出让金,而地盘出让金是住房本钱之一,地盘价值在房价中得以表现,即我们可以认为中国的住房价值包含了地盘价值。

  二是假定乡村个人户人均住房面积为家庭户的45%。根据人口普查规定,初中、小学的住校先生,幼儿园全托孩子,一概视为在家中栖息,作为其家庭的现有人口;高中及以上阶段住校生按其实际栖息情况挂号,作为黉舍的现有人口。我们基于个人户定义、家庭户栖息情况和教导部统计的城镇先生宿舍面积,预算城镇个人户与家庭户人均住房修建面积比例应在27%-45%之间,并根据唯一地下的宁波鄞州区个人户住房数据样本假定全国城镇均匀为35%。中国个人户人口重要在城市,乡村个人户人口很少,推敲到乡村人均面积大年夜,假定乡村个人户人均住房面积为家庭户的45%。我们发明,即使45%的比例有偏,对全国乡村住房存量的影响缺乏2亿平,对成果影响很小。

  三是假定各省内不合地级单位的乡村住房建造单价雷同。2018年全国和和各省乡村住房建造单价来源于《中国住户统计年鉴2018》,个中并未公布地级单位的乡村建造单价。推敲到各地建材本钱差别不大年夜,并且乡村住房建造单价较低,各省处于450-1650元/㎡区间,绝大年夜部分省分建造单价在900元/㎡阁下,我们假定各省内不合地级地级单位乡村住房建造单价雷同。须要留意的是,在应用本钱法计算乡村住房市值时,我们出于简单未推敲折旧。

  2    中国住房市值有多大年夜?

  2.1 2018年中国住房市值321万亿元,是GDP的3.6倍,占股债房市值的71%

  2000-2018年中国住房市值从23万亿元增长到321万亿元,年均增长15.7%个中,住房存量增长、房价上浮分别供献11%89%人均住房市值从1.8万元增长到23万元,年均增长15.2%,高于人均GDP13.8%因住房市值年均增速逾越名义GDP13%,住房市值与GDP的比例从234%增长到356%2000年中国住房市值只要23.4万亿元,人均住房市值1.8万元,住房市值与GDP比例为233.7%;个中,城镇、村庄住房市值分别为20.4、3万亿元,占比分别为87.2%、12.8%。2010年中国住房市值为136.7万亿元,人均住房市值10.2万元,住房市值与GDP比例为331.1%。个中,城镇、村庄住房市值分别为128.5、8.2万亿元,占比分别为94%、6%。到2018年,住房市值达到320.8万亿元,人均住房市值达到23万元,住房市值与GDP比例为356.3%。个中,城镇、村庄住房市值分别为299.2、21.6万亿元,占比分别为93.3%、6.7%。

  2000-2018年中国住房市值增长13.7倍,股市债市范围算计增长17.5倍,住房市值占股债房市值的比例由75%动摇降低至71%2000年中国股市市值只要5.1万亿元,债券(应用债券余额表示债券市场范围)唯一2.6万亿元,住房市值占房债股市值的75.2%。2010年中国股市市值达到30.5万亿元,债券20.7万亿元,住房市值占房债股市值的72.8%。到2018年中国股市市值为48.8万亿元,债券85.7万亿元,住房市值占房债股市值的70.5%。2000年住房市值占股债房比例较高的重要缘由在于当时本钱市场初步生长,股市债市范围算计7.7万亿元,仅相当于GDP的77.1%。而到2018年,股市债市范围算计达134.5万亿元,相当于GDP的149.4%。

  2.2 东部地区住房市值占全国超6成,粤京沪苏浙鲁6省住房市值占5成

  分地区看,2018年东部地区、中部地区、西部地区、西南地区住房市值占全国的比重分别为63.2%17%15.4%4.4%,而各地区对应的住房存量占全国的比重分别为37.9%29.4%26.4%6.3%,东部地区住房市值占比明显逾越住房存量重要在于房价较高。2018年东部、中部、西部、西南地区住房市值分别为202.6、54.6、49.4、14.1万亿元,分别占全国的63.2%、17%、15.4%、4.4%;人均住房市值分别为38.1、14.9、13.1、13.1万元;住房市值与GDP的比例分别为421.2%、283.6%、249.3%、268%。而对应的住房存量分别为188.5、146.4、131.1、31.2亿平,占全国的37.9%、29.4%、26.4%、6.3%。

  分省来看,以后全国51%的住房市值集中在广东、北京、上海、江苏、浙江、山东6个沿海蓬勃省分;除宁夏外,其他省分的住房市值与GDP的比例都大年夜于150%,北京、上海、浙江、福建、天津等8省逾越330%从住房市值看,2018年广东、北京、上海、江苏、浙江、山东6个沿海蓬勃省分的住房市值均逾越20万亿元,算计164.8万亿元,占全国的51.4%。福建、河北、河南、四川、湖北等14个省分的住房市值在5-20万亿元之间,黑龙江、山西、贵州等8个省分的住房市值在1-5万亿元之间,青海、宁夏、西藏3省缺乏1万亿元。从人均住房市值看,北京、上海、天津、浙江等8个省分人均住房市值高于30万元,重庆、湖北、山东等5个省分人均住房市值介于15-30万元,陕西、江西、四川、湖南、河南等12个省分人均住房市值介于10-15万元,青海、贵州、甘肃等6个省分人均住房市值缺乏10万元。从住房市值与GDP比例看,北京、上海、浙江、福建、天津等8个省分的住房市值与GDP比例大年夜于330%,云南、海南、江西、四川等13个省分的住房市值与GDP比例在250%-330%之间,黑龙江、陕西、山西等9个省分的住房市值与GDP比例在150%-250%之间,宁夏的住房市值与GDP比例最低为139.4%。

  2.3 一线住房市值占全国四分之一,66城住房市值与GDP比例大年夜于350%

  分线看,一线、二线、三四线住房市值占全国比重分别为25%31%44%,而其住房存量占比分别为4.1%19.8%76.1%,住房市值与GDP的比例分别为693%345%259%以后一线、二线、三四线城市住房市值分别为80、101、140万亿元,占全国比重分别为25%、31%、44%,而住房存量分别为20.6、98.4、378.4亿平,占全国比重分别为4.1%、19.8%、76.1%;人均住房市值分别为104、35、12万元,住房市值与GDP的比例分别为693%、345%、259%。个中,北京、上海、广州、深圳四个一线城市住房市值分别为30.4、27.3、9、13万亿元,人均住房市值分别为141.2、112.8、60.2、100.1万元。

  一二线住房市值高重要源于人口经久会聚下的人地严重错配和泉币经久超发,房价明显较高。第一,人口经久大年夜量向一二线核心城阛阓聚。1990-2018年,一线城市人口占比从2.8%增至5.3%,二线城市人口占比从16.1%增至20.5%,三四线城市人口占比从81%降至74.2%。人口向一二线会聚的眼前,是经济的会聚。该时代,一线城市GDP占比从9.4%增至12.2%,二线城市GDP占比从23.8%增至33.7%,三四线城市GDP占比从66.8%降至54.1%。2018年,一线、二线、三线、四线城市经济-人口比值分别为2.3、1.6、1.0、0.6,这预示着四线城市人口将持续大年夜幅流出,一二线城市人口将持续会聚。另外,核心城市优良公共资本高度富集,中国特有户籍制度使得公共资本与户口挂钩,而户口根本与房产挂钩的情况加倍促进全国高支出人群向核心城阛阓聚。第二,人地严重错配,一二线城市地盘供给严重缺乏。根据住建部统计,2006-2016年中国城区人口1000万人以上的城市城区人口增量占比16.9%,而扶植用地增量占比仅3.5%。另外,大年夜城市室庐用地被严格控制,2009-2018年一线城市室庐类用地供给面积从2585万平方米降至1426万平方米,占100个大年夜中城市室庐类用地比例从8.0%动摇降至4.5%;二线城市室庐类用地比例从45.3%动摇降低至43.2%;而三线城市从39.8%动摇上升至51.3%。第三,泉币超发使得狭义泉币增速多高于名义GDP增长,特别安慰供给缺乏、优良公共资本富集的一二线城市房地产价格快速上浮。1998年以来中国狭义泉币供给量M2年均增速15.2%,高于名义GDP年均增速的12.5%,全国新建商品住房发卖均价年均增速达7.9%,低于同期M2增速7个百分点,而一线城市房价根本与M2增速持平。

  详细来看,在全国336个地级单位中(不含三沙),既有94个城市的住房市值小于0.2万亿元,也有30个城市的住房市值大年夜于2万亿元;既有36个城市的人均住房市值大年夜于30万元,也有125个城市的人均住房市值小于10万元;既有47个城市的住房市值与GDP的比例小于150%,也有66个城市的住房市值与GDP比例大年夜于350%从住房市值看,2018年有94个城市的住房市值小于0.2万亿元,占比28%;有110个城市的住房市值介于0.2-0.5万亿元,占比32.7%;有102个城市的住房市值介于0.5-2万亿元,占比30.4%;有30个城市的住房市值大年夜于2万亿元,占比8.9%。从人均住房市值看,2018年有36个城市的人均住房市值大年夜于30万元,占比10.7%;有66个城市的人均住房市值介于15-30万元,占比19.6%;有109个城市的人均住房市值介于10-15万元,占比32.4%;有125个城市的人均住房市值小于10万元,占比37.2%。从住房市值与GDP的比例看,2018年有47个城市小于150%,占比14%;有120个城市介于150%-250%,占比35.7%;有103个城市介于250%-350%,占比30.7%;有66个城市大年夜于350%,占比19.6%。个中,住房市值与GDP的比例小于150%的城市多在西部地区,经济相对落后,人口总量小且经久外流。住房市值与GDP的比例大年夜于350%的城市重要分为两类:一是北京、上海、深圳、杭州、南京、厦门等核心城市;二是三亚、丽水、大年夜理、恩施等旅游城市。旅游城市气候恼人、风景优美,成为很多人养老休闲置业的选择,晋升了本地的住房需求。可以发明,城市层面住房市值与GDP的比例高低与该城市房地产风险大年夜小并没有明显接洽。住房市值与GDP的比例低其实不料味着该城市地产安康生长,住房市值与GDP的比例高其实不代表该城市风险较高。

  3    中国住房市值在国际处于甚么程度?

  3.1 中国住房市值与GDP、股债房市值的比例在国际均较高,但人均住房市值低

  住房市值与GDP、股债房市值的比例可以反应必定的风险,比例太高解释房价逾越了经济生长程度。与国际比拟,2018年中国住房市值为47万亿美元,明显大年夜于美国的26万亿美元、日本的10万亿美元、英法德三国算计的28万亿美元。从住房市值与GDP的比例看,2018年中国为356%,高于美国的126%、日本的208%、德国的238%、英国的320%、法国的341%纵不雅汗青,重要国度在金融危机或许地产泡沫幻灭前,住房市值与GDP的比例达到阶段性的峰值后出现降低趋势,跌到谷底后逐步恢复到之前程度。详细来看,在2008年金融危机前后,美国住房市值与GDP比例最高为169%,日本为216%,德国为207%,英国为269%,法国为362%。在1990年代,日本房地产泡沫幻灭前,住房市值与GDP比例一度高达391%。

  中国住房市值与GDP比例较高源于人地错配、供求掉衡和泉币超发,一二线高房价,三四线高库存,招致全国住房市值高。中国人口经久大年夜量向一二线核心城阛阓聚,然则人地严重错配,一二线城市地盘供给严重缺乏招致高房价,三四线城市地盘供给较多招致高库存,进而招致全国住房市值较高。

  从住房市值占股债房市值的比例看,2018年中国为71%,高于美国的28%、日本的37%、英国的51%、法国的58%、德国的66%但从人均住房市值来看,2018年中国为3.3万美元,远低于美国的7.9万美元、日本的8.1万美元、英国的13.6万美元、法国的14.1万美元、德国的11.5万美元

  除住房市值高外,中国住房市值与股债房市值的比例较高还在于中国本钱市场发育尚不成熟,直接融资比例较低,股票、债券市值较低。中国本钱市场全体范围偏小,股票、债券融资占比较低,市场构造亟待改良。改革开放40年,中国经济取得环球注目标巨大年夜成就,但是股市呈典范的牛短熊长、暴跌暴跌特点,并未成为反应中国经济生长的“晴雨表”。从上证综指来看,2000-2018年上证综合指数从2073.5点动摇至2493.9点,18年来仅仅进步了400余点。而美国股市根本出现长牛状况,比如1950-2018年道琼斯工业指数从235.4点升至23347.46,上浮约100倍。恒大年夜研究院6月申报《大年夜国金融体系升级》采取宏不雅法计算了各经济体2017年直接融资占比,中国仅为37%,远低于美国的79%、英国的67%、日本的57%。

  3.2 中国居平易近家庭住房资产在总资产中占比为57%,高于西方蓬勃国度

  2018年中国居平易近家庭住房资产在家庭总资产中占比为57%,高于英国的49%、日本的37%、美国的24%、德国的22%中国社会迷信院国度金融实验室测算了1998-2016年中国居平易近总资产中的金融资产、非金融资产和非金融资产中的住房资产,个中住房资产占比从2000年的55.6%降低至2016年的45.8%。然则国度金融实验室低估了住房市值,根源在于采取经折旧调剂后的住房面积乘以照应年份的室庐发卖均价测算城镇住房市值,实际上应用市价法测算的成果即为城镇住房市值,无需推敲折旧。是以我们用前文测算的住房市值数据代替其住房资产数据,并将其他种别家庭资产根据2013-2016年增长趋势推算至2018年,以计算中国居平易近家庭住房资产占比。成果注解,2018年中国居平易近住房资产在家庭总资产中占比达到56.9%,高于英国的48.9%、日本的36.7%、美国的24.3%、德国的20.8%。须要指出的是此处为粗略预算,我们所测算的住房市值其实不全部归家庭一切,部分属于当局、企事业单位等机构。住房资产占比高与中国看重“家”的文明传统和之前房价根本持续上浮等存在必定关系。在中国较高房产比例的另外一面,则是较低比例的金融资产设备。2018年中国居平易近金融资产设备占比为40.4%,远低于美国的70.6%、日本的63.9%、英国的53.4%,略高于法国的39.2%。

  4    政策建议

  面对国表里部复杂严格情势,近期针对房地产融资出台了一系列收紧政策,从海内债、信任、信贷等周全收紧。然则以后一方面要防止泉币放水安慰房地产泡沫,另外一方面也要防止主动刺破激起严重年夜金融风险。

  4.1 以人地挂钩和金融稳定为核心加快构建房地产长效机制,建立栖息导向的新住房制度

  一是以常住人口增量为核心改革人地挂钩,优化地盘供给。将来应履行新增常住人口与地盘供给挂钩、跨省耕地占补均衡与城乡用地增减挂钩。同时,严格履行“库存去化周期与供地挂钩”准绳,优化以后地盘供给形式。

  二是保持房地产金融政策稳定。实施经久稳定的住房信贷金融政策,稳定购房者预期,支撑刚需和改良型购房需求,同时克制投机性需求。支撑房企公道融资需求,标准融资用处,防止过度融资。

  三是改变住房供给构造,丰富供给主体。将来供给主体将从以开辟商为主改变成当局、开辟商、租赁中介公司、长租公司等多方供给;供给情势也将由以商品房为主转向商品房、租赁房、共有产权房等多品类。不过,住房供给构造的摸索与政策出台须随机应变,当心自觉跟风。

  四是推动房地产税改革,克制投机型需求。今朝,房地产税出现“重增量轻存量、重扶植交易轻保有”特点,将来应增添交易环节税费、增长保有环节税费,促进开辟扶植、交易、保有环节税赋均衡,防止反复征税。

  4.2 复兴本钱市场,促进居平易近家庭优化资产设备构造

  一是进步直接融资比重,建立市场主导型金融体系。恰当摊开混业限制并建立与之对应的监管体系、丰富本钱市场层次,进步直接融资比重。渐渐增添对市场的行政干涉,降低交易阻力,加强市场活动性,稳定市场预期。

  二是进一步履行注册制,进步机构投资者占比,引导价值投资理念。推动A股主板发行制度的注册制改革,严格履行相干信息表露和退市制度,让市场渐渐选择真正具有价值的企业。同时,恰当放宽养老金投资股票市场的净值比例限制,更多引入经久资金,加大年夜投资者教导力度,引导价值投资理念,让价值投资者在A股博弈中占优,构成A股长牛慢牛生长格局的微不雅主体基本。

  三是持续加大年夜证券讹诈的惩办力度,加快修订《证券法》,联动修改《刑法》等相干司法。在刑事义务方面,关于情节严重的证券犯法行动,应当恰当晋升量刑标准,有力攻击捣乱市场次序,把持价格,背规造假等行动,赓续改良我国证券市场的法制情况。

  (本文作者简介:恒大年夜集团首席经济学家,恒大年夜经济研究院院长。曾担负国务院生长研究中间宏不雅部研究室副主任、国泰君安证券研究所董事总经理、首席宏不雅分析师。)

义务编辑:杨希 1904183207

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