中国房价高不等于有泡沫

2017年03月30日13:42    作者:梁海明  (0)+1

  文/新浪财经看法领袖专栏(微信公众号kopleader)专栏作家 梁海明

  不像西方,中国暂无房地产出现泡沫的评定标准,根本上是凭感不雅来评定能否有泡沫。简单而言,就是假设面粉价格,比面包的价格还高,那就是泡沫了,或许更夸大的是,粉丝居然卖出了鱼翅的价格,那这就是大年夜泡沫了。

中国房地产究竟有没有泡沫中国房地产究竟有没有泡沫

  比来房地产市场有没有泡沫成绩,已成为各界人士评论辩论热点,说有者,恒说有。说无者,恒说无。鄙人结论之前,我们不如再次重温一下甚么叫房地产泡沫。

  房地产泡沫(Property bubble)的定义,西方国度和中国事有些微差其他。西方国度大年夜多认为房地产泡沫是一个周期性的全球或区域性不动产泡沫经济,表示为快速的房地产增值,最后价格到了相对支出或其它经济身分太高的一个地位。

  按照西方房地产出现泡沫的评定标准,房价支出比率的合适程度为3至6倍,最高不宜逾越7倍,一旦逾越7倍即意味已出现房地产泡沫。至于月租金与售价比率,西方标准为1比200至300,逾越这个标准绳代表投资炒房者众,泡沫出现了。

  而中国,房地产泡沫则指地盘和房屋价格极高,与其应用价值不符。固然账面上价值增长很高,但实际上很难卖出变现,构成一种外面上的虚假繁华。

  不像西方,中国暂无房地产出现泡沫的评定标准,根本上是凭感不雅来评定能否有泡沫。简单而言,就是假设面粉价格,比面包的价格还高,那就是泡沫了,或许更夸大的是,粉丝居然卖出了鱼翅的价格,那这就是大年夜泡沫了。

  本文测验测验按照西方的评定标准,来分析一下中国房地产能否存有泡沫?

  根据国度统计局公布的最新经济数据显示,2016年全年全国居平易近民都可安排支出23821元,城镇居平易近民都可安排支出33616元,乡村居平易近民都可安排支出12363元。至于客岁全国100个城市新建商品室庐发卖均价,则约11500元/平米。

  以最浅显的一家三口的城市小家庭,住60平方米来计算。一家三口的年都可安排支出略逾越10万元,60平方米的房价约为70万元。按西方的标准,房价支出比率正好处在7倍的红线上。但按城镇居平易近民都可安排支出计算,2016年比1998年增长约4.5倍,同时代全国新建商品室庐发卖均价则的总涨幅约4倍。可以看出,1998年至2016年时代,全国房价涨幅速度略又低于城镇居平易近民都可安排支出的增幅。

  是以,按西方国度的标准,中国的房价能否出现泡沫,可根据所需各自解读,并且不管若何解读,仿佛也都没错。

  假设从经济学上分析,包含房地产在内的资产价格,都存有泡沫。在经济学意义上,是没有不含“泡沫”的资产价格(资产转换成泉币的比例,也就是一单位资产可以转换为若干泉币),由于该“泡沫”本质是虚拟价值,资产价格不是按构成这个资产须要花若干钱来决定的,而是按照这个资产能挣若干钱来决定的,位于市中间的地价,由于地盘产出效力不合,会比异样面积但位于市郊的地价要高,但这不克不及认为市中间的地价就是泡沫。

  谈到房地产泡沫成绩,“租值”这个经济学概念也不该忽视,所谓租值,现代产权经济学开创人阿尔钦(Armen Alchian)解释称:“租值是应用资本须付出的价值。”阿尔钦的先生、经济学家张五常进一步解释为:租值是支出减去(机会)本钱的数值。

  把“租值”这个概念用来解释房地产价格成绩,其租值的大年夜小,是由房子的市场价格决定的,市场价格则是由需求决定的。也就是说,平易近众认为房子值若干钱,房子才能值若干钱,有媒体报导称,中国有七成的平易近众曾经具有一套或以上的住房,由于需求异常殷切,房价才会水长船高。由此看来,房地产市场并不是是有泡沫,而是有需求,并且是大年夜需求,是以房价才低落。

  对此,笔者认为,实际上中国房地产照样一个很年青的市场、正在蓬勃生长的市场,“泡沫”临时还没有出现。然则,高房价的情况确切出现了,并且部分城市还比较严重,是以很多人将高房价同等于泡沫,但这并不是真实的泡沫。

  笔者猜想,本年中心当局的楼市政策依然是“易紧难松”,一是会按国度主席习近平提出的“房子是用来住的,不是用来炒的”请求,本年将持续攻击投机、防止热炒,同时持续实施去库存的义务。

  若一、二线城市房价上浮势头未减,本年不清除有楼市调控政策推出。二是本年楼市调控政策将以稳定为主,3、四线城市的楼市政策主如果去库存,同时也会采取办法防备3、四线楼价下跌速度过快。

  (本文作者简介:丝路智谷研究院院长兼首席经济学家、盘古智库学术委员,近著《“一带一路”经济学》)

义务编辑:冯梦雪

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文章关键词: 房地产泡沫 房价
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