长租公寓困局之下:资金迷局、银行变脸

2019年09月05日10:04    作者:夏心愉  

  文/新浪财经看法领袖专栏作家 夏心愉、康波

  很多外面看着资金涌动赓续造富的范畴(常常重资产),外面都在玩着“短长资金腾挪错配”的游戏。这类游戏总是从生长到猖狂到幻灭,总是每隔几年就要风水轮番转一次。

  由于每隔几年,总有一些范畴要进入“资金去杠杆期、资产去泡沫期”。十锅七盖的闹剧,每个结束时的兑付危机看似八门五花,实则异曲同工。

  在明天“愉见财经”新退场的闹剧,是近期平易近间兑付危机的新案例——长租公寓形式。

  1、

  上个月,某几次再三被曝出“给不起房东房租”却还嘴硬“营业照旧正常展开”的长租公寓,终究资金链全断,经过过程微信公众号宣布玩完了,公司已停止运营,没法了偿客户欠款。有数租客、房东眼睁睁地看着又一家长租公寓出了状况。

  长租公寓,借着“房住不炒”的光环而起,本该前景光亮,成果他们中照样有部分,沦为了本钱游戏的对象。(声明,是“部分”,并不是一棒子否定。)

  本该“灯火待归人”的暖洋洋,变成了“灯火下楼台”的悲凉凉,还害了一批租客。一声太息。

  先大年夜概解释一下,长租公寓是近几年在大年夜中型城市生长起来的一种新型房屋租赁营业,由房屋中介(下面就管他们叫“二房东”吧)找房屋业主签订经久租赁合同,集中一大年夜批房源后,同一装修改革,装备好家电后,再拿到市场上出租。

  由于二房重要和业主签订经久合同,普通是三年起步,所以二房东学名又叫长租公寓。

  那,那些成绩二房东毕竟怎样了?

  明天“愉见财经”的故事配角就是二房东,和他们眼前的本钱推手。

  2、

  故事的配角LJ公寓,曾是这个圈子里的佼佼者。从成立到生长强大年夜也短短不过几年时间,手里却囤了逾越20万套房源,这些房源市场总价值逾越1000亿元人平易近币。

  一名市场分析人士对“愉见财经”表示,这些出了成绩的长租公寓,起步的时辰寻求的是市场占领率,而不在乎安康的现金流,不现其实意盈利才能,更存眷的是将来广阔的前景。

  LJ公寓采取的是“高收低租”的形式,这正是他们短时间内把量拱大年夜的宝贝。

  例如,他们与房东签订合同,拿到房屋的价格是4500元/月租金,然后转手租给租客的价格却比市场价要便宜,例如4200元/月。这个中还要刨去给业主翻修房屋的费用。固然本钱控制得较低,然则同一装修改革也要计入本钱。

  天底下没有亏本的生意。羊毛没出在羊身上,肯定要到猪身上去薅。这个中一个老掉落牙的念想就是杀青高市场占领率,说一个将来房屋租赁市场的订价权的故事,加上花费信贷配套的金融故事,没准能搏来个本钱爸爸大年夜金主。

  老掉落牙的故事以外,这里还有新鲜的玩法。我们问了业内人士,听说圈内一个半地下的做法就是打资金的时间差。

  例如,二房东给房东付出的房租是按季付款,然则租客给二房东付出租金则是一次付出半年或一年。如许一来,二房东手上不就有了“资金沉淀”嘛!

  (备注:不过近期市场收敛了很多,愉见财经调研发明,如今市情上长租公寓绝大年夜多半曾经延长了克日错配的周期,且承诺给业主必定的押金。例如将一个月房租压在房东手上,但从租客手里一次便收取一个季度的房租,亦即中心玩克日错配的时间差延长到了半个月到一个月阁下。)

  你看看一家租客的“资金沉淀”是就这么一点,那20万家呢?集合在一路,给个大年夜家都熟悉的金融学名,就是一个“资金池”

  监管跟不上新事物,关于长租公寓资金的存/托管尚处于真空地带。一则,“资金池”的钱本身流向哪里是个成绩,二则,又是花费信贷又有资金沉淀的形式在金融故事的范畴里很能打,是以还能撬更大年夜的杠杆。

  3、

  以金融故事再开财路,不过风投资金和银行资金。前者没啥好说的,风投姓“风”,天然要和高风险相处,如今的风投讲究的根本都是风口把守,不想错过任何一只吹起来的猪,没吹起来投走眼也很正常。

  但银行资金,进错了处所就有点可惜了。

  至于银行资金详细参与个中,倒也是多种多样。“愉见财经”见过直接参与房屋产权融资的、参与长租公寓股权债券筹划的、参与发行资产证券化产品的、参与to B再to小C的花费信贷配套的,还有专门成立基金的,可谓八门五花。

  此次听说压逝世LJ公寓资金链的最后一根稻草也和租房贷有关,不过截至今朝众说纷纷,我们也不做细究了。下面照样要说说长租公寓眼前银行资金的头绪。

  按说银行本也是好意给授信,符合信贷政策导向,但最后也是落得一地鸡毛。部分银行也曾经开端了风险排查。

  4、

  本来租客与房东之间就曾经参加了一个玩克日错配资金池的二房东了。但“愉见财经”想来想去,光靠这点“资金池”总的来讲照样势单力薄的,像出成绩的LJ公寓,怎样着也不至于有才能几年就囤出20万套房子。

  但有了银行存款,力量就大年夜了。银行供给的租房贷产品,从某一个视角来看,相当于赞助了二房东的克日错配。比如,本来是租客的才能是交个半年的房租;假设一次性地交一年,固然更划算或更稳定,但手头有点紧,但二房东会鼓励租客先向银行存款。

  更有甚者,“愉见财经”询问还发明,有个别银行的长租公寓类信贷产品,“订价权”都是半开放给二房东的了!亦即,银行只给到一个底层的存款批发价格,二房东更懂得佃农,是以加了一层对存款的类似于增信的办法,但是以也能够根据详细情况,在存款底价上头“加点”再贷给租户。

  你要说银行在想甚么,那些年他们也急。长租公寓的风口期是两年多前,正好交错了现金贷/花费信贷的风口期,又正好叠加了监管请求收口小我按揭房贷。看开花费信贷的大年夜肉被他人吃了,看着息差不可了而放花费信贷价格高,看着批发盘子里额度多出来要新的出口来消化,看着长租公寓还能把散放的存款弄出个类批发形式……关键是当时,长租公寓在“房住不炒”办事普惠的导向上,还精确(符合政策导向,我见过当时银行外部的信贷指引)……

  你说银行馋不馋,想不想插一脚?

  4、

  比拟于租房贷,运营性物业抵押贷就要来得直接很多。

  这一轮“房住不炒”关于银行外部授信政策的改变,是从2016年下半年开真个。到了2017年,也就是长租公寓概念最火爆的年份,“愉见财经”从一些银行外部懂得到,他们对相干企业的信贷政策,是或多或少赐与了支撑的。

  我们拿到过的某银行彼时下发新政策下,展开住房租赁营业的授信政策指导看法提出,加大年夜对住房租赁企业的金融支撑力度。个中就包含起步阶段的股权融资,并购存款;开辟阶段的房地产开辟存款、资管筹划等构造化产品;和企业运营阶段的租赁住房运营存款、资管证券化产品等。

  “我们会选择一些股东实力较强、地理地位较佳、出租率高、租金回笼稳定的项目,为其供给租赁住房运营存款。”该银行人士对“愉见财经”说。

  那年某国有大年夜行曾在事迹发布会上屡次就“租房贷”和住房租赁营业高调推行;而在近期半年报事迹发布时,只字不提长租公寓的事儿。

  反正,彼时做得欢,如今不吭声。两年纪后,银行立场曾经“今非昔比”。

  “愉见财经”还得知,近期一些银行外部请求对运营性物业抵押存款营业风险展开排查,个中重点则包含上述企业房屋出租停顿情况,和能否严格落实资金闭环管理请求,能否实施专户管理等。关于排查中发明相干成绩的,要压退相干存款。

  总之啊,银行这头的金主爸爸对长租公寓的盈利才能和资金错配风险担心程度允在急剧上升,普通来讲,随之而来的就是信贷收紧,个别银行说不定也会资金抽贷故伎重演。

  至于二房东后运,反正玩资金的,最后很轻易被资金套。太阳底下真没啥新鲜事。

  (本文作者简介:财经评论员、掌管人,中国中小企业协会专委会研究员,上海金融青联委员。微信公众号:愉见财经。)

义务编辑:张文

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