仇高擎:大年夜部分三四线城市难言走出高库存阴霾

2017年03月30日12:03    作者:仇高擎  (0)+1

  文/新浪财经看法领袖专栏(微信公众号kopleader)专栏作家 仇高擎 夏丹

  三四线城市房地产市场虽整体向好,但岁首年代发卖的高潮更多的是“散点开花”,因热度上升较快而招致被报导的城市只是个中一小部分,大年夜部分三四线城市现阶段还难言走出高库存阴霾。

  本年前两个月,在去库存政策的持续推动下,三四线城市房地产市场全体热度逐步晋升,部分城市商品房发卖出现明显起色。有一些市场不雅点认为,三四线城市已出现出“周全火爆”的发卖局面,正带动去库存“接近序幕”。但是与之构成比较的是,1-2月份全国商品房待售面积重回7亿平方米以上,除能够有部分项目在春节后扶植进度加快的身分外,推敲到全国近300个三四线城市之间的情况差别和热点城市新一轮调控办法的出台,加上3月以来高频数据的变更,还没有法作出三四线楼市可否持续整体繁华的精确断定。

  笔者认为,三四线城市房地产市场虽整体向好,但岁首年代发卖的高潮更多的是“散点开花”,因热度上升较快而招致被报导的城市只是个中一小部分,大年夜部分三四线城市现阶段还难言走出高库存阴霾。从数据可得且相对完美的33个代表性三四线城市的情况来看,其整体发卖环比增速和同比增速离“火爆”另有差距。若推及全国293个地级市中的其他三四线城市,仅凭今朝的数据来看其成友情况能够更弱,是以,不宜夸大年夜以后三四线楼市成交改良的近况。

  图:三四线代表城市[1]商品房成交面积周度变更情况

  现阶段,三四线城市的“主旋律”还是去库存。在这一波去库存海潮中,城市之间会表示出时间和程度上的差别,个中“有题材、有故事”的三四线城市更轻易借去库存春风从低谷走出。这些“题材”包含:(1)区域地位优胜,交通便利,如省域副中间或位于城市圈内核心城市周边;(2)家当经济生长势头向好,处所当局家当政策初见成效;(3)具有旅游、养老等特点资本禀赋;(4)在城阛阓群内功能定位明白,具有独特的角色分工等。

  而区位不佳、禀赋缺乏、缺乏家当支撑的三四线城市则不如前者那般乐不雅。这些不克不及单靠本身经济规律完成去库存的城市,则须要借助“外力”,并且还要经历一个过程。这些“外力”以政策之力和外溢之力为主,辅以预期之力火上浇油。

  政策托底之力:政策面的持续友爱为三四线城市供给了宽松情况。针对高库存这一困扰三四线城市房地产市场的核心抵触,中心及处所的去库存政策正持续发酵。本年棚改泉币化安顿的晋升将成为三四线城市去库存的强动力,房贷资本的倾斜也将为支撑其去库存供给弹药。近日有媒体报导央行下发《做好信贷政策任务的看法》,请求贸易银行“公道控制房贷比重和增速”,并“做好房贷资本投放的区域分布”。本年银行能够自上而下调剂按揭存款设备,在控总量的同时恰当向三四线城市倾斜。

  需求外溢之力:一二线严控下的外溢效应将使三四线城市分享需求红利。控制核心城市房价弹性、束缚市场投机行动是本年房地产调控的重点,一二线城市限购限贷政策的严控,关于将需求和资金挤向三四线城市是有益的。但是与刚需的定向活动(向周边分散或向故乡回流)所不合的是,投资需求活动的偏向加倍发散,应留意由此能够激起的风险。若部分三四线区域投机偏向明显晋升,也有招致进一步调控的能够,但今朝的属地化政策多为“哪里纰谬点哪里”,对三四线城市只是采取定点攻击,针对的仅为多数热点地区。

  预期推升之力:预期的自我完成过程将助推三四线楼市持续升温。预期常常是“妄图变成实际”的有力推手。虽然前一拨三四线楼市的热浪只涌动在部分地区,但这些针对部分地区的报导已足以挑拨市场的神经,构成三四线全体向好趋势的预期,并助推需求和资金向三四线活动而得以自我完成。

  这三股“外力”将对这些弱三四线城市发卖改良和库存去化起到促进感化,但毕竟晋升成色若何,还是因城而异。在长久高潮释放以后,依然能够有潜力乏力的隐忧。从高频数据看,3月前几周三四线代表性城市的全体发卖同比增速出现负增长。同时,房地产行业受调控政策影响极大年夜,政策取向又与宏不雅经济增长态势密弗成分,招致这些三四线城市房地产市场走势与经济增长之间存在着必定的博弈关系。假设情势和政策进一步生长变更,三四线城市所享用的需求外溢红利有能够弱化乃至消掉,不清除资金回流至一二线城市。是以,三四线城市楼市的经久安康生长,终究还应落脚在晋升城市本身的核心竞争力上。

  (夏丹为交通银行金融研究中间房地产行业高等分析师)

  [1] 注:所拔取的三四线代表城市包含无锡、东莞、惠州、包头、扬州、安庆、岳阳、韶关、江阴、佛山、吉林、温州、金华、泉州、襄阳、赣州、海口、南充、徐州、珠海、常州、蚌埠、常熟、连云港、柳州、绍兴、宿迁、泰州、湘潭、镇江、江门、莆田、盐城等33个三四线城市。

  (本文作者简介:交通银行生长研究部资深研究员、副总经理、高等经济师,CPA非执业会员。)

义务编辑:张彦如

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文章关键词: 房贷 商品房 限购 连云港
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