董希淼:房贷政策调剂有须要 但不克不及误伤无辜

2017年03月29日13:19    作者:董希淼  (0)+1

  文/新浪财经看法领袖专栏(微信公众号kopleader)专栏作家 董希淼

  关于热点城市居平易近公道的购房需求,特别是购买首套住房,还应持续采取优惠政策,予以积极支撑。这是差别化住房信贷政策的重要方面。固然,在这个过程当中,要采取办法,防止部分人群应用优惠政策“钻空子”。

董希淼:房贷政策调剂有须要 但不克不及误伤无辜董希淼:房贷政策调剂有须要 但不克不及误伤无辜

  这段时间来,住房信贷政策的调剂成为全国人平易近存眷的核心,几次再三上头条。

  应当说,热点城市降杠杆和三四线城市去库存,是本年房地产市场的两大年夜重点任务。金融是房地产市场的血脉,住房信贷政策既关系到国度房地产宏不雅调控,又与浅显庶平易近相互干注。应加强房地产市场研究,落实好差别化的住房信贷政策,公道掌握信贷投放,既要满足居平易近公道购房需求,又要有助于防备风险、克制泡沫。

  2016年我国存款新增12.65万亿元,个中以小我住房存款为主的住户部分中经久存款占到近一半。大年夜量信贷资金流向房地产市场,既有我国居平易近住房真实需求赓续增长的影响,更是房价大年夜幅上浮安慰下的居平易近投资热忱所带动。房地产具有较强的金融属性,从我国情况看,以往时代房地产市场的成交量和价格与实际利率出现出现明显的负相干关系,实际利率降低和上升周期常常是房地产市场的繁华期和调剂期。是以,将住房信贷政策作为房地产调控的重要手段,有其须要性。

  实在其实,相较于行政强迫色彩浓厚的限购政策,住房信贷政策关于调剂房地产市场短期的投资性需求、投机性需求都有更明显的感化。详细而言,调剂住房信贷政策,可从四个方面动手:一是调剂存款总量,公道肯定银行小我住房存款总量;二是调剂存款价格,进步或降低小我住房存款利率程度;三是调剂存款条件,收紧或抓紧购房东体存款资格条件(包含存款资格和存款克日);四是调剂存款首付,控制购房东体购房杠杆率。下一步,应根据购房区域、主体的不合,综合应用四种手段,量价并举,长短结合,既调控总量又调剂价格,既着眼当下又引导预期,将差别化的住房信贷政策落到实处:

  毫无疑问,关于部分房价上浮较快的热点城市,全体上应严格控制存款总量,主动上调存款利率,恰当收紧存款条件,并进步存款首付比例。据报导,近日央行印发了关于做好信贷政策任务的看法,请求公道搭配应用最低首付比例、存款利率优惠幅度和最长存款年限等住房信贷政策,并根据市场变更对住房信贷政策做出过度调剂。北京等热点城市纷纷出台办法,控制小我住房存款发放,收紧外地户籍人士请求存款条件,存款最高年限被调剂为25年。除二套房贷利率上浮10%外,上海、深圳等地首套房贷利率也从9折上浮至9.5折乃至更高,首付比例也被大年夜大年夜进步。

  与此构成鲜明比较的是,对多半三四线城市而言,房地产市场库存量居高不下,去库存压力依然较大年夜。贸易银行应在风险可控的条件下,公道发挥住房信贷的杠杆感化,从存款利率、存款条件、存款首付等方面持续加大年夜对居平易近公道购房的支撑力度。我们还应当看到,我国城镇化还将持续较长时间,中小城市和城镇居平易近还有较强的购房需求未取得有效满足。今朝,我国贸易银行小我住房存款占全部存款的比例在20%阁下,不良存款率不到0.5%,远远低于银行业2%阁下的整体程度,全体上仍属于优良资产。是以,比拟2016年,本年小我住房存款增速将有所回落,但仍应保持过度增长。这既是房地产市场去库存的须要,也是贸易银行营业生长的须要。

  值得留意的是,在热点城市收紧住房信贷政策,固然有助于克制投资和投机需求,但也轻易“误伤”刚性需求和改良性需求。是以,关于热点城市居平易近公道的购房需求,特别是购买首套住房,还应持续采取优惠政策,予以积极支撑。这是差别化住房信贷政策的重要方面。固然,在这个过程当中,要采取办法,防止部分人群应用优惠政策“钻空子”。如日前北京出台文件规定,离婚一年以内请求房贷的履行二套房贷政策。关于三四线城市居平易近购买第二套以上住房,固然不用像热点城市一样严防逝世守,也要有必定的差别化办法,防止多数地区借机炒作,进而推动房价虚高、市场虚热。

  须要强调的是,住房信贷政策整体上由中心银行和金融监管等部分制订和调剂,处所当局切勿随便参与,更不克不及擅自插手。央行、银监分支机构在政策整体框架下,应严格按拍照干法式榜样,根据各地不合情况停止合时调剂。除窗口指导、价格引导以外,住房信贷的差别化办法还应更多由贸易银行自行决定和实施。

  2016岁尾中心政治局会议提出,“建立符合国情、适应市场规律的房地产基本性制度和长效机制”。而我国今朝这一轮房地产快速上浮,是由政策、活动性、投资需求等多身分推动的。除住房信贷政策以外,平抑房价应当保持短期调控与长效机制相结合。

  应当说,随着住房信贷政策收紧和其他调控办法加强,热点城市商品房供求将能够将趋于均衡,房价过快上浮的势头将取得必定程度遏制。但我们要清醒地熟悉到,如许的供求均衡是短期的、外面的,部分公道购房需求被临时就义,部分投资需求被临时克制。而这部分需求其实不会平空消掉,将来一旦政策有所松动,热点城市房价仍将能够快速上浮。“越调越涨”如许的场景,在之前多个调剂周期中曾经反复演出。

  是以,我们必须应用住房信贷等政策短期调控带来的不多时间,尽快建立房地产市场安康安稳生长的基本性制度和长效机制。正如中心经济任务会议提出的“房子是用来住的,不是用来炒的”,在落实“住”的方面,应大年夜力实施差别化的地盘政策,在控制三四线城市地盘供给的同时,加大年夜一线和二线城市的地盘供给,增长浅显商品房供给,满足居平易近公道的栖息需求;在克制“炒”的方面,应加快推动房地产税立法和试点,渐渐进步商品房持有环节本钱,克制投资和投机需求。同时,进一步公道划分中心和处所的事权和财权,从泉源上处理“地盘财务”成绩,增添处所当局推洼地价和房价的冲动。

  总之,让老庶平易近买得起房子,居者有其屋,这才是差别化住房信贷政策的终究目标。

  (本文作者简介:中国人平易近大年夜学重阳金融研究院客座研究员,近著《风趣的金融》。)

义务编辑:贾韵航 SF174

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文章关键词: 楼市 房贷 买房
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