任泽平:2019中国城市生长潜力排名

2019年11月29日07:06    作者:任泽平  

  文/新浪财经看法领袖专栏作家 任泽平 熊柴 闫凯 李圳辉 白学松

  练习生姜文镪、顾才鑫、徐灏等对本文有供献

  以后中国城镇化正步入城市群都会圈时代,房地产市场已进入总量均衡、区域分化的新生长阶段,房地产长效机制加快构建、“一城一策”履行,城市生长潜力差别巨大年夜,城市研究变得尤其重要。

  1  研究背景与分析框架:房地产市场进入总量均衡、区域分化的城市群时代

  1.1 研究背景:房地产进入新周期,城市生出息入城市群都会圈时代

  从整体看,20-50岁人口于2013年见顶、需求峰值已过,存量住房套户比近1.1和房地产长效机制加快构建,标记住中国房地产市场拜别高增长阶段,进入高质量生长的新时代新周期。在需求侧,中国20-50岁主力置业人群范围于2013年达峰值,室庐新开工面积2011、2013年达逾越14亿平的双峰,2018年商品室庐发卖面积达14.8亿平方米、大年夜概率为汗青峰值。按照领先人口生长趋势,中国人口总量将在2024年阁下见顶,如后续鼓励生育,见顶时间也最多延迟到2031年。在供给侧,1978年改革开放以来,特别是1998年房改以来,中国城镇居平易近根本完成从筒子楼到室庐小区,从全平易近蜗居到根本适居的汗青性逾越,全国层面的城镇住房套户比从不到0.8上升到接近1.1,注解住房缺乏时代终结。在政策层面,房地产调控思路产生严重年夜改变,逐步从短期调控政策向长效机制扶植过渡。之前20年,中国房地产调控目标在稳增长和控房价之间几经反复,调控思路重克制需求轻增长供给、重短期调控轻长效机制,调控手段重行政调控轻经济手段,成果房价越调越涨。2016年12月中心明白定位“房子是用来住的、不是用来炒的”,开端提出建立促进房地产安稳安康生长的基本性制度和长效机制,房地产调控思路逐步从短期调控政策向长效机制扶植过渡,从全国一盘棋向因城施策过渡,从以商品属性为主向构建强调栖息属性的住房制度过渡。

  在中经久,城镇化、栖息改良、城市更新三大年夜红利将支撑中国房地产市场将来安稳生长。一是城镇化红利。2018年中国常住人口城镇化率为59.6%,与蓬勃国度均匀约80%的城镇化程度比拟仍有较大年夜增长空间,并且户籍人口城镇化率仅为43.4%,市平易近化空间更是巨大年夜。二是栖息改良红利。以后同时具有厨房和卫生间的城镇住房成套率仅85%,且有20%的家庭栖息在条件较差的平房,人均住房应用面积仅不到25平,与蓬勃经济体存在明显差距。随着中国经济持续增长和支出进步,加上家庭范围日趋小型化,人均住房面积还将进一步增长。三是城市更新红利。随着住房存量市场日趋宏大年夜,住房存量更新、拆迁改革的范围将持续上升。整体来看,到2030年之前中国房地产市场年均需求将在11-13亿平方米阁下,需求虽有下滑,但范围依然很大年夜。(拜见恒大年夜研究院2018年12月申报《传统周期延续,照样长效机制破局?—2019年房地产市场展望》)

  从区域看,中国进入城市群都会圈时代,区域分化凹陷,城市生长潜力差别巨大年夜,城市研究价值加倍凸显。在住房缺乏时代,城市的生长潜力差别不大年夜,但在住房整体均衡时代,城市的生长潜力则呈明显不合。住房存量套户比低、家当活力强、人口持续流入的城市明显更具生长潜力,而住房存量套户比高、家当不振、人口持续流出的城市缺乏生长潜力。在这一背景下,研判不合城市的生长潜力相当重要。从国际和中国经历看,人口迁徙分为两个阶段:从村庄到城市迁徙,到在城市化中前期明显向都会圈城市群迁徙。固然中国从2006年“十一五”筹划开端提出以城市群作为城镇化的主体形状,但明显推动城市群扶植则开端于2014年启动的新型城镇化扶植,19个城市群筹划相继出台。2018年11月,国务院《关于建立加倍有效的区域调和生长新机制的看法》请求,建立以中间城市引领城市群生长、城市群带动区域生长新形式,推动区域板块之间融合互动生长。鉴于以后多半城市群发育不成熟,中心把以大年夜城市为核心的都会圈作为城市群扶植的冲破口和抓手。2019年2月,国度发改委发布《关于培养生长现代化都会圈的指导看法》,请求以同城化为偏向扶植1小时通勤圈,标记住中国进入城市群都会圈时代。现实上,之前几年一二三四线城市房价走势明显分化,正是城市生长潜力呈明显差别的直接表示。一二线城市房价因人口大年夜幅流入、地盘供给缺乏在2015-2016年暴跌;三四线城市一度库存高企、后因去库存政策等在2017-2018年大年夜涨。

  1.2 分析框架:根本面分析趋势,市排场分析机会

  在“房地产经久看人口,中期看地盘,短期看金融”的经典框架基本上,我们从“根本面+市排场”两个层面分27个目标研究2019年中国336个地级行政单位生长潜力(不含三沙),详细以根本面研判城市中经久生长潜力,以市排场帮助择时。

  根本面分析是城市生长潜力研判的核心,关键在于研判人口趋势,逻辑链条是:人随家当走,家当构造决定于区位。其一,房地产经久看人口,人口决定需求。人口是一切经济社会活动的基本,更是房地产市场生长的根本支撑。由于出身人口大年夜幅下滑,2018年中国人口仅增长530万,人口总量将在2024-2031年见顶,各地区已逐步进入人口争夺的存量博弈时代。人口迁徙的根本动力在于实际支出和生死水准差距,普通规律是人随家当走、人往高处走。其二,家当决定城市兴衰,家当兴则城市兴,家当聚则人口聚。以后中国经济从高速增长阶段转向高质量生长阶段,从全球价值链的中低端向中高端转型升级,区域家当格局明显变更。从地区层面看,东部沿海大年夜量制造业受本钱上升影响,曾经并正向中国边疆、西北亚转移。从城市群角度看,蓬勃城市群内核心城阛阓聚高端制造和高端办事业、向周边转移普通制造业,发育中都会圈城市群制造业持续向核心城阛阓聚,城市群外普通城市家当构造多出现低端制造业化和低端办事业化。其三,区位决定家当构造,范围经济和交通本钱决定区位。企业家当构造以最大年夜化利润为目标,区位选择相当重要。但区位身分并不是原封不动的,随着范围经济和交通本钱等身分变更。中国东部沿海地区率先生长的关键并不是是率先开放的政策,而是沿海的地理地位有益于出口;从全球看,约60%的经济总量集中在沿海100千米范围内。高端制造和高端办事业集合在核心大年夜城市,主如果由于范围经济带来的本钱降低和效力进步。

  详细来看,我们在根本面存眷需求侧的人口近况、人口潜力和人口购买才能,和供给侧的住房存量及地盘财务依附度,共触及23个目标。个中,人口近况分为总量和构造两个维度,后者包含外来人口、人口年纪构造、城镇化率、小先生等目标。基于“人随家当走,人往高处走”的根本逻辑,我们从经济实力、家当创新、交通区位和公共资本四个方面分析人口潜力。除经济总量外,我们以经济-人口比值(区域经济份额/人口份额)作为反应经济层面的整体人口吸引力,以A+H股上市公司数、创造专利授权量反应区域先辈家当及创新才能,以高铁始发终到趟数、高速公路路网密度、到中间城市间隔等反应交通区位,以在校大年夜先生数、执业(助理)医师数、城市轨道交通里程路网密度反应教导、医疗、公共交通等公共资本情况。在购买才能方面,我们存眷相对程度的人均储蓄存款、人都可安排支出和相对程度的房价支出比。在供给侧,我们存眷套户比和地盘财务依附度两个目标;个中,套户比反应存量住房市场的整体均衡程度,地盘财务依附度反应处所当局对房地产的依附及与此相干的地盘出让偏好。

  在市排场,用库存去化、房价周期、需求透支率、地价房价比等动摇较大年夜的4个短期目标研判城市市场短期动摇,以在根本面分析基本上断定进入机会及优先次序。一些城市虽然从根本面上看中经久生长潜力较大年夜,但假设短期需求透支严重,短期以内并没有生长潜力。我们经过过程4个短期目标反应市排场,包含地盘消化周期、房价周期、需求透支率、地价房价比等。由于可售库存数据不全,我们以地盘消化周期这类狭义库存去化目标反应城市住房库存。房价周期反应城市房价今朝处于何种地位,是上浮中照样下跌中,和相干系续时间。需求透支率即为以后室庐发卖面积增速与之前几年增速的偏离程度,假设大年夜幅偏离之前均值,则很能够意味着风险较大年夜。地价房价比可大年夜致反应房企以后拿地的预期本钱收益比,不过假设缺乏人口和家当导入,地价房价比低的地区也缺乏生长潜力。

  另外,短周期的金融目标多具有全国同一性、地区差别小,所以未归入模型考量范围。金融政策(利率、活动性投放、信贷、首付比等)既是各国停止宏不雅经济调控的重要对象之一,也是对房地产市场短期动摇影响最为明显的政策。住房的开辟和购买都高度依附银行信贷的支撑,利率、首付比、信贷等政策将影响居平易近的付出才能,也影响开辟商的资金回笼和预期,对房市供求动摇影响较大年夜。

  本文一切的数据均来自于地下渠道,重要包含国度及遍地所统计局、当局地下材料、Wind、部分房地产专业数据机构等。对部分地区或部分目标还没有公布2018年数据的情况,我们以2017年数据代替。

  在数据处理上,为清除原始数据的量纲差别,对原始数据采取“最大年夜值-最小值”办法停止标准化处理。个中,关于单调递增目标线性转换为0-100,关于单调递减目标逆向线性转换为0-100。

  在权重处理上,采取层次分析法自上而下设置各级目标权重,并经过过程回测汗青数据优化权重设置。在2015-2016年的数据回测中,模型对排名的精确度为75%,对指数的拟合优度为62%。

  2  根本面:2019年中国城市生长潜力排名

  2.1 榜单概览:深北上广居榜首,区域中间城市及长三角珠三角表示凹陷,西南全体落后

  根据GDP、城镇居平易近民都可安排支出、和城市政治地位等,将全国337个地级及以上单位划分为一二三四城市,个中三沙市因地下数据缺掉较多而不在本文榜单范围内。一线城市为北上广深4个,2018年GDP在2万亿元以上;二线城市为除一线城市外的直辖市、多半省会城市、筹划单列市和GDP大年夜于7000亿元且城镇居平易近民都可安排支出大年夜于4万元的多数蓬勃地级市共35个;三线城市为多数强大省会城市和GDP在2000亿元以上的其他地级单位共85个;四线城市为GDP在2000亿元以下的其他地级单位共213个。

  2019年深北上广稳居中经久生长潜力榜单前4名,二线城市中成都、南京、武汉、重庆、天津、杭州位居前十;东部地区有32座城市进入前50名,西南地区有超八成城市位于200名以后。百强城市以全国13%的地盘,会聚50%的人口,创造约73%的GDP,占全国商品室庐销量的约62%。深圳占据城市生长潜力榜首,北京、上海、广州紧随厥后。二线城市中,成都、南京、武汉、重庆、天津、杭州位列前10名;郑州、长沙、西安、济南、合肥等省会城市,厦门、青岛等筹划单列市,苏州、东莞、佛山等蓬勃地级市进入前20名。省会城市除呼和浩特、银川、西宁、拉萨外均排名前50。在前50名城市中,东部地区多达32个,中部、西部、西南地辨别别有6、8、4个。除直辖市、省会城市和筹划单列市外,前50名其他地级市大年夜多分布在长三角、珠三角地区,个中长三角城市群8个,珠三角城市群4个,海西城市群、山东半岛城市群各2个。分地区看,东部、中部、西部地区排在200名以后的城市占比分别为4.6%、22%、64.1%;西南地区有30座城市位列200名以后,占本区域地级单位个数的83.3%,生长潜力整体靠后。需留意,各目标经标准化处理后分解的生长潜力指数仅具有序数意义。

  2.2 人口近况:人口持续向大年夜城阛阓聚,中西部核心城市崛起

  从区域层面看,领先人口回流皖川桂豫等中西部省分与粤浙等东部省分人口再会聚并存,京沪津苏黑吉辽人口增长低迷乃至负增长。改革开放后至2010年阁下,人口大年夜范围向出口导向型的沿海蓬勃地区活动。2010年以来,随着沿海地区家当转型升级、中西部地区家当承接和老一代农平易近工老化,部分人口逐步回流中西部,东部人口增速整体减缓,而西南地区人口开端负增长。领先人口回流明显的是安徽、四川、广西、河南、贵州等省,安徽常住人口年均增量从2000-2010年的-33万上升至2010-2015年的37万,再增至2015-2018年的60万,四川从-56万上升至32万,再增至46万。广东、浙江等省常住人口增长一度受人口回流而明显放缓,但2015-2018年人口重新明显会聚,以后年均增量分别为166、66万。江苏则从2000-2010年的54万降至2010-2015年的22万,2015-2018年为25万、无明显起色,江苏与广东的人口会聚差别类似经济生长差别,2016年开端两地经济总量逐步拉大年夜。

  从分线城市看,人口持续向一二线大年夜城市流入,三线城市全域流入流出根本均衡,四线城市持续流出。1982-2017年,一线、二线城市人口年均增速均明显高于全国均匀程度,且一线城市增速更高,注解人口经久净流入、且向一线城阛阓聚更多。个中,1991-2000年、2001-2010年、2011-2017年,一线城市人口年均增速分别为3.9%、3.4%、1.5%,二线城市分别为1.9%、1.8%、1%,注解2011年以来一二线城市人口流入放缓但仍保持会聚,放缓的缘由包含京沪控人、人口老化农平易近工回流等。上述三个时代,三四线算计人口年均增速分别为0.63%、0.29%、0.44%,而全国人口均匀增速为1.04%、0.57%、0.52%,注解2011年以来人口虽有回流但仍在持续净流出。个中,2001-2010年、2011-2017年三线城市人口年均增速分别为0.50%、0.44%,根本持平于全国0.57%、0.52%的人口增速;四线城市人口年均增速均为0.14%、0.38%,明显低于全国均匀程度。

  从重点城市看,深圳、广州、杭州常住人口大年夜幅增长,西安、成都、长沙等中西部核心城市日趋崛起,北京、上海、天津、苏州、无锡等东部城市人口增长明显放缓。之前二十年,城市的人口会聚格局产生深刻变更。除京沪从2013年开端主动控人外,其他城市近期多在“抢人”、但成效各别。2000-2010年,常住人口年均增量最大年夜的前五个城市为上海、北京、苏州、深圳、天津,分别年均增长66、61、37、34、31万。2010-2015年,常住人口年均增量最大年夜的前五个城市为天津、北京、上海、深圳、郑州,分别年均增长50、42、22、20、18万。2015-2018年,常住人口年均增量最大年夜的前五个城市为深圳、广州、杭州、长沙、西安,分别年均增长55、47、26、24、23万;成都、郑州、重庆(主城)常住人口年均增长也逾越15万,而传统的人口会聚大年夜市北京、上海、天津、苏州、无锡年均增长缺乏5万,北京2017-2018年持续两年负增长、天津2017年一度负增长。

  从户籍情况看,重要大年夜城市外来人口浩大、人口本地化空间很大年夜,随着户籍制度改革深化推动有望释放部分住房需求。中心请求,除北京、上海多数超大年夜城市外,其他城市均需摊开放宽落户限制。以后常住人口与户籍人口之差大年夜于500万人的有上海、北京、深圳、东莞、广州、天津6座城市,在200-500万人的有苏州、佛山、武汉、郑州、宁波5座城市,在100-200万人的有15座城市,50-100万人的有18座城市。上述44城或为直辖市、省会城市、筹划单列市,或为长三角、珠三角、海峡西岸地区蓬勃城市。近年在户籍制度改革和“抢人大年夜战”的背景下,部分大年夜城市户籍人口增长迅猛。2018年西安、成都、武汉、广州户籍人口分别较上年增长86.6、40.8、30.1、29.8万人,重要以户籍迁入的机械增长为主。

  2.3 人口潜力:人随家当走,一二线家当基本及潜力凹陷

  一二线城市以25.5%的人口创造了46.5%的GDP,人口会聚潜力很大年夜。以后一线城市以5.2%的人口创造了全国12.3%的GDP,二线城市以20.3%的人口创造了34.1%的GDP,三线城市的人口份额与经济份额根本持平、分别为33.9%、34.0%,四线城市的人口份额明显低于经济份额、分别为39.7%、24.5%(因统计成绩,地区GDP算计与全国存在差别)。从经济—人口比值来看,2017年一、2、3、四线城市分别为2.4、1.7、1.0、0.6;从剔除工业身分的第三家当-人口比值看,2017年一、2、3、四线城市分别为3.2、1.7、0.8、0.5。从经济增速看,2015-2017年,一线、二线、三线、四线城市年均经济增速分别为7.5%、7.9%、7.8%、6.8%,四线经济范围基数小、但增速依然乏力。从区域看,近几年经济增速比较低的地区是辽宁、山西等数据挤水分地区及西南、西部等偏僻地区,经济增速多在6%以下;而中部很多地区经济增速在8-10%之间,西南部分地区更是在10%以上。整体上看,将来人口将持续向大年夜都会圈和区域中间城阛阓聚,三四线城市全域人口将来将持续大年夜幅流出。

  在家当创新方面,一二线城市头部效应明显,京沪深占据相对洼地,杭州、广州、苏州、南京、成都等城市居前。家当创新的城市差别比经济实力加倍明显,这重要由于创新须要高度会聚才更有效力。从反应龙头企业的A+H股上市公司数来看,北京占全国的比重达10.7%,京沪深算计占比高达27.5%,一二线城市算计占69.9%。从创造专利授权量来看,北京由于占尽产学研资本优势而独有全国的14.4%,京沪深算计占26.8%,一二线城市占比达到75.5%。家当创新排名相对靠前的三线城市主如果绍兴、常州、台州、嘉兴、珠海等长三角、珠三角城市。

  在交通区位方面,一二线城市占据交通关键地位,高铁日始发终到趟数分别高达740、149趟,东部地区受益于天然地理和率先生长计谋交通基本条件更优。从天然地理看,东部沿海地区具有先发的区位优势。在东部率先生长计谋下,高铁、高速公路等交通基本举措措施生长敏捷,特别是珠三角、长三角、京津冀等地区。从高铁知晓度看,一线、二线、三线、四线城市高铁日均通行班次分别为974、460、155、54趟;今朝另有107个城市未守旧高铁,重要分布在中西部地区。从高铁日始发终到趟数看,一线、二线、三线、四线城市分别均匀为740、149、17、6趟,个中广州、上海、北京、深圳、成都、武汉、重庆、天津、长沙、西安位居全国前十。从高速公路看,一二线城市与三四线城市的路网密度差别依然非常明显,分别为1001、506、330、99千米/万平方千米,四线城市仅为一线城市的10%。2016年国度发改委《铁路网中经久筹划》请求,在“四纵四横”高速铁路的基本上,扶植构成以“八纵八横”主通道为骨架、区域连接线连接、城际铁路弥补的高速铁路网。个中八纵是指沿海通道、京沪通道、京港(台)通道、京哈~京港澳通道、呼南通道、京昆通道、包(银)海通道、兰(西)广通道;八横是指绥满通道、京兰通道、青银通道、沿江通道、沪昆通道、厦渝通道、广昆通道。

  在公共资本方面,一二线城市优良教导、医疗资本密集,城市轨道交通晋升城市运转效力。公共资本是家当生长的配套,优良公共资本对人口有着明显吸引力。从教导看,直辖市和省会城市多具有区域内最优良的中小学和高等教导资本,具有的985/211大年夜学数算计占全国的81%,具有的在校大年夜先生数量算计占全国的58%;个中,京津沪的一本升学率位居全国前三。从医疗资本看,一线、二线、三线、四线城市每千人口执业(助理)医师数分别为3.2、3.1、2.2、1.9,并且医疗资本的质量差别巨大年夜,全国最优良的医疗资本重要集中在一二线城市。从城市轨道交通看,根据各城市地铁公司官网及发改委最新批复,至2019年3月全国已通城市轨道交通(不含有轨电车)的城市有35个,加上已批复未守旧的城市则增至45个。二线城市中太原、呼和浩特、南通、泉州、烟台还没有守旧城市轨道交通,三线城市今朝仅温州守旧。已批复未守旧地铁的城市除太原、呼和浩特、南通3座二线城市外,还包含包头、徐州、常州、绍兴、金华、芜湖、洛阳等7座三线城市。

  2.4 购买才能:一二线城市相对购买才能较高,相对购买才能较低

  一线城市人均储蓄存款、可安排支出分别高达11.5、6.6万元,远高于其他城市。相对购买才能不只是可安排支出,还应包含人均储蓄存款,虽然以后“存款迁居”景象明显,但仍能反应相干情况。从城乡居平易近民均储蓄存款看,2017年一线、二线城市分别为11.5、6.6万元,三线、四线城市分别为4.1、3.2万元。从城镇居平易近可安排支出看,2017年一线、二线城市分别为6.4、4.5万元,三线、四线城市分别为3.6、3.1万元。另外,包头、鄂尔多斯、呼和浩特等部分资本型城市人均储蓄存款及可安排支出也较高。

  一线、二线、三线、四线城市房价支出比分别为20.8、10.6、8.4、6.0年;但一线城市因地盘供给缺乏,房价并不是由中位数支出人群决定,而是由高支出人群决定。2017年一线、2、3、四线城市房价支出比分别为20.8、10.6、8.4、6.0年,城市间分化明显,这与全球其他经济体核心城市房价支出比较高的情况分歧。个中,北京、上海、深圳的房价支出比分别为26.5、22、21.4年;二三线城市中三亚、厦门、福州房价支出比也很高,分别为31.2、24.2、21.5年,三亚为全国旅游城市、房价重要受外来者购房影响。从准绳上讲,在供需根本均衡的市场,房价由中位数支出人群决定;在供给明显大年夜于需求的市场,房价由低支出人群决定;在供给明显小于需求的市场,房价则由高支出人群决定。并且,与国外明显不合,因文明传统差别,中国人购房存在“六个钱包”景象,即父母等对后代的资金支撑平日较大年夜,这使得传统房价支出比的度量存在必定误差。不过,推敲到实际并没有更好的目标及数据衡量相对购买才能,本文依然采取房价支出比度量。

  2.5 住房供给:一二线城市住房供给偏紧,二三线地盘财务依附度较高

  一二线城市住房供给偏紧、套户比分别为0.97、1.02,西南地区有多余风险、套户比逾越1.1。我们在2018年11月申报《中国住房存量测算:多余照样缺乏?》预算了2017年各省级、地级单位城镇室庐套户比。分地区看,2017年东部、中部、西部地区包含先生及其宿舍的城镇套户比分别为0.99、1.05、1.03,西南地区为1.13;东部、中部、西部地区不含先生及其宿舍的套户比分别为1.02、1.09、1.08,西南地区为1.17。分线看,2017年一线、二线、三四线城市套户比(含先生及其宿舍)分别为0.97、1.02、1.06,一二线城市住房供给偏紧。在全国336个地级单位(不含三沙)中,2017年有89个城市的套户比小于1,占比26.5%;有157个城市的套户比介于1.0-1.1之间,占比46.7%;有72个城市的套户比介于1.1-1.2之间,占比21.4%;有18个城市的套户比高于1.2,占比5.4%。

  东部、中部地盘财务依附度较高,分别为57%、52%;二三线城市分别为64%、50%,高于一线、四线城市。地盘财务依附度在必定程度上意味着处所当局对房价的依附。分区域看,东部、中部近三年地盘财务依附度(地盘出让支出/处所普通公共预算支出)分别为57%、51.7%,高于西部、西南的31.6%、19.4%。这是由于西部、西南需求相对偏弱,房地产拉动经济的才能无限。分线看,2、三线城市近三年地盘财务依附度分别为64.2%、49.5%,高于一线城市的42.2%和四线城市的35%。个中,上海、深圳地盘财务依附度分别为25%、26%,而北京、广州达50%、68%。在全国336个地级单位(不含三沙)中,有16座城市地盘财务依附度大年夜于100%,占比4.8%;有31座城市在70%-100%之间,占比9.2%;有98座城市在40%-70%之间,占比29.2%;有191座城市在40%以下,占比56.8%。

  3  市排场:2019年百强城市甚么时候构造最好?

  3.1 榜单概览:生长潜力100强分3档

  在根本面分析基本上,我们结合市排场情况将生长潜力100强划为3档,个中深北上广等15个城市为一档,成都、武汉等25城为二档,兰州、徐州等60城为三档。市排场由库存去化周期、需求透支率、房价周期、地价房价比4项目标构成。我们起首将城市生长潜力100强按照生长潜力指数分为三档,再经过过程市排场目标分析,对以后市场趋势较好的城市升档,其他城市保持不变。

  3.2 量价趋势:部分三四线城市需求明显透支,部分一二线城市成交量有所回暖房价趋稳

  前期受棚改泉币化安慰销量暴增、而又缺乏根本面支撑的部分三四线城市存在需求透支风险。比如,一个城市之前3-5年的发卖增速均在20%以下,在根本面改变不大年夜的情况下,某年发卖增速忽然飙升,比如达到50%及以上,这类城市在短期存在需求透支风险,从数据看主如果部分受棚改泉币化安慰的三四线城市。2017年以来,一线城市商品室庐销量明显降低,二线城市根本持平,三四线城市受棚改泉币化安顿比例扩大年夜而持续暴增。各线城市销量暴增的时间出现轮动特点,一线城市2015年商品室庐发卖面积同比增长14%,二线城市2015、2016年分别增长10%、26%,三四线城市2016、2017年分别增长22%、13%,部分缺乏根本面支撑的三四线城市需求明显透支。

  从房价周期看,前期经历明显调剂的部分一二线城市及周边房价将逐步趋稳,如供给缺乏或存在必定上浮压力。从汗青经历看,之前很多城市的房价存在三年阁下的小周期,涨一段调剂一段,小周期的眼前是房地产调控、处所对地盘财务的依附、需求释放与透支等身分。2015-2016年京津冀、长三角、珠三角部分城市及一些省会城市房价已持续低迷2年以上,今朝成交量有所回暖,市场逐步趋稳。此类城市在一线城市中有北上广深,二线城市中有天津、南京、无锡、苏州、杭州、济南、郑州、武汉、东莞等,三线城市中有廊坊、温州、嘉兴、珠海、惠州、中山等。而部分前期重要受棚改泉币化安慰招致房价大年夜涨、同时缺乏根本面支撑的三四线城市存在必定调剂风险。

  3.3 库存去化:西部地区、四线城市整体库存风险较高

  从可售库存看,2019年3月一线、二线、三四线样本城市库存去化周期分别为11.7、10.5、11.4个月,三四线城市库存去化周期从2018年下半年以来有必定上升。可售商品室庐数据可得性较差,我们拔取分线样本城市停止分析。一线城市拔取4城:北京、上海、广州、深圳,二线城市拔取16城:天津、重庆、南京、武汉、成都、苏州、厦门、西安、长沙、宁波、福州、青岛、长春、杭州、济南、南昌,三四线城市拔取9城:徐州、莆田、东营、芜湖、焦作、南平、三明、滁州、安庆。2015年以来,得益于棚改泉币化政策三四线城市可售库存去化周期持续走低,2018年5-6月最低不到7个月,但逐步上升。2019年3月,一线、二线和三四线城市可售商品室庐去化周期分别为11.7、10.5和11.4个月。须要留意的是,库存去化周期对发卖异常敏感,比如部分城市商品室庐销量以后处于汗青低位,一旦成交回暖,去化周期将明显降低。

  从狭义库存看,西部地区、四线城市库存偏高,2017年地盘消化周期分别为2.5、2.1年。分地区看,东部、中部、西南地区库存持续改良,西部地区库存改良力度明显缺乏。2017年,东部、中部、西南地区地盘消化周期均在1.15-1.35年之间,而西部地区则高达2.5年。分线城市看,2017年一线、二线、三线、四线城市地盘消化周期分别为0.8、0.9、1.2、2.1。虽然一线城市受2016年930开真个调控收紧影响,市场发卖持续降温,但地盘消化周期根本小于1;四线城市发卖乏力,地盘供给持续增长,仍有较大年夜库存风险。

  3.4 拿地本钱:地价房价比整体回落,多数城市仍较高

  近期地盘成交有所回暖。2018年百城样本中一线、二线、三四线城市室庐类用地成交溢价率分别为6.1%、12.5%、18.1%,均较2017年的21.9%、38.3%、45.3%明显下滑。不过,从比来半年数据看,地盘成交有所回暖,2019年3月百城样本中一线、二线、三四线城市室庐类用地成交溢价率分别为4.2%、21.6%、21.4%,个中二线城市持续4个月下行、三四线城市持续5个月下行。

  地价房价比整体回落,但多数城市地价本钱仍较高。2018年一、2、3、四线城市地价房价比分别为29%、25%、19%、13%,除一线城市较2017年小幅上升1个百分点外,2、3、四线城市分别降低7、5、2个百分点(由于地级层面的新居价格数据不全,在此以二手房价格分析,由此估计的地价房价比能够偏低)。虽然各线城市地价房价比整体上差距不大年夜,但详细城市之间差别巨大年夜。另外,以后部分城市履行的“限房价、竞地价”地盘出让形式有效地平抑了新居价格,但在供给缺乏的情况下轻易惹起新居抢购。

  4  拥抱城市群,掌握大年夜趋势

  以中间城市为引领的都会圈城市群更具临盆效力,更节约地盘、动力,是支撑中国经济高质量生长的重要平台,是中国以后和将来生长的重点。根据根本面排名,2019年生长潜力百强城市中有96个位于19大年夜城市群,个中处于24个切切级大年夜都会圈的有54个。2018年11月,国务院《关于建立加倍有效的区域调和生长新机制的看法》请求,建立以中间城市引领城市群生长、城市群带动区域生长新形式,推动区域板块之间融合互动生长。以住建部城区常住人口为标准,将城市划分为1000万以上、500-1000万、300-500万、100-300万、50-100万、20-50万、20万以下七类。从人均临盆效力看,分范围人均创造GDP出现范围从大年夜到小的递减景象;1000万人以上的城市人均创造14万元的GDP,是100-300万人城市的2.1倍,是20万人以下城市的约5倍。从人均城市扶植用地看,大年夜城市明显更节约地盘资本,分范围人均创造GDP出现范围从大年夜到小的递增景象,2017年1000万人以上城市人均扶植用地仅74.5平方米,而100-300万、20万以下城市分别为117.3、135.5平方米。

  在城市群层面,19个城市群的核心在于京津冀、长三角、珠三角、长江中游、成渝等5个城市群。2014年《国度新型城镇化筹划(2014-2020年》及“十三五”筹划请求扶植长三角、珠三角、京津冀、山东半岛、海峡西岸、哈长、辽中南、华夏、长江中游、成渝、关中平原、北部湾、山西中部、呼包鄂榆、黔中、滇中、兰州-西宁、宁夏沿黄、天山北坡等19个城市群。个中,长三角、珠三角、京津冀三大年夜城市群是个中最成熟的三个,以全国5%的地盘面积会聚了23.3%的人口,创造了39.3%的GDP,成为带动中国经济高质量生长和参与国际经济协作与竞争的重要平台,今朝均曾经上升为国度计谋。在三大年夜城市群外,以成都、重庆、武汉为核心的成渝、长江中游城市群最具生长潜力,两大年夜城市群以5.2%的地盘面积会聚了15.5%的人口,创造了15.6%的GDP。其次则是山东半岛、海峡西岸、华夏、关中平原、哈长、辽中南等城市群。估计到2030年,中国2亿新增城镇人口的约80%将分布在19个城市群,个中约60%将分布在长三角、珠三角、京津冀、长江中游、成渝、华夏、山东半岛等七大年夜城市群(拜见恒大年夜研究院2018年7月申报《中国人口大年夜迁徙》)。

  在都会圈层面, 24个1000万人以上的大年夜都会圈以6.7%的地盘会聚33%的人口创造约54%的GDP,个中上海、北京、深莞惠、广佛肇等都会圈生长潜力明显居前。鉴于以后多半城市群发育不成熟,且部分核心城市临盆要素明显向周边溢出,中心把以大年夜城市为核心的都会圈作为城市群扶植的冲破口和抓手。2019年2月,国度发改委发布《关于培养生长现代化都会圈的指导看法》,这是中国第一份以“都会圈”为主题的中心文件,请求以大年夜城市及周边地区同城化为偏向推动基本举措措施一体化、强化城市间家当分工协作、加快扶植同一开放市场、推动公共办事共建共享等,包含以轨道交通等为基本打造1小时通勤圈。根据相关城市群筹划及相干处所筹划,以后中国有上海、北京、广佛肇、杭州、深莞惠等10个2000万人以上的大年夜都会圈,有重庆、青岛、厦泉漳等14个1000万-2000万人大年夜都会圈。24个切切级大年夜都会圈以全国6.7%的地盘会聚约33%的常住人口,创造约54%的GDP。从生长潜力看,上海、北京、深莞惠、广佛肇都会圈居前,以后则是苏锡常、天津、南京、长株潭、杭州、重庆等都会圈。须要留意的是,部分都会圈范围有重合,比如上海都会圈与杭州都会圈、苏锡常都会圈均有重合。

  在24个大年夜都会圈以外,仍有两类三四线城市值得存眷:第一类是东部地区经济实力比较凹陷的三四线城市,多半位于城市群内,如温州、珠海、中山、徐州、海口、金华、唐山、泰州、保定、威海等。珠海、中山是珠江口西岸中间城市,珠中江都会圈2017岁终人口达958.7万,有望成为下一个切切级大年夜都会圈。温州、威海均为经济蓬勃的沿海工贸城市;唐山、保定分别位于京津冀协同生长空间构造“三轴”中的“京唐秦”、“京保石”家当生长带上。该类城市中唯一不在19大年夜城市群的是淮海经济区中间城市徐州。2018年国度发改委《淮河生态经济带生长筹划》“北部淮海经济区”部清楚白提出:“出力晋升徐州区域中间城市辐射带动才能,发挥连云港新亚欧大年夜陆桥经济走廊西方终点和陆海交汇关键感化,推动淮海经济区协同生长”,并界定了淮海经济区包含以徐州为核心的3省10市,面积8.9万平方千米。

  第二类是间隔中间大年夜城市较远、辖区或腹地人口范围大年夜的中西部处所性中间城市,如洛阳、包头、银川、鄂尔多斯、岳阳、绵阳、衡阳、安阳、广安、遂宁、柳州、南阳等,也多半位于城市群内。个中,银川为省会城市,洛阳、包头、鄂尔多斯、岳阳、衡阳、柳州、南阳分别为地点省分的省域副中间城市。另外,宜昌、常德、遵义、襄阳、赣州等处所性中间城市今朝不在生长潜力百强城市之列,但从长远看仍具有必定生长潜质。

  (本文作者简介:恒大年夜集团首席经济学家,恒大年夜经济研究院院长。曾担负国务院生长研究中间宏不雅部研究室副主任、国泰君安证券研究所董事总经理、首席宏不雅分析师。)

义务编辑:潘俊彦

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