大年夜户型直降100万元!北京房价经历"最长下滑周期"

大年夜户型直降100万元!北京房价经历"最长下滑周期"
2019年12月09日 07:55 中国证券报

  看着如今的北京房价,小A为3月份及时卖掉落了房子光荣不已。

  本年3月,借着一波小阳春,小A将挂了5个月的房子以330万卖了出去,这套房位于丰台区四环内,属于地铁刚需上车盘。而近期,类似户型成交价格仅为290万元阁下。这意味着,时隔9个月,这套房跌了近40万,单价下跌近6000元/平方米。今朝单价曾经缺乏5万元/平米。

  而在“3.17”调控前,北京楼市最猖狂的时代,这类户型成交价格一度接近420万,单价达到7万元/平米。

  根据国度统计局的数据,本年7月到10月,北京二手室庐成交均价持续四个月出现下滑。这是2018年以来,北京二手房价经历的最长下滑周期。

  近日,中证君访问北京多个地区二手房发卖情况,虽然近期交易量有所增长,但市场情感并未明显升温。除大户型热点黉舍学区房,北京二手房周全降价的情况仍在持续。

  “如今只要价格降到位了,房子才好卖。”多位经纪人对中证君表示。

  丨频现百万级扣头

  “楼王3居室,西南向,无遮挡,160平米,周期快可1150万元成交。”一名地产中介在其同伙圈推行一套房源。

  记者懂得到,这一房屋挂牌价为1450万元,个中的议价空间达到300万。这意味着每平米降价接近2万元。据懂得,房东此次大年夜降价主如果亟需交易变现。

  这一小区属于北三环次新居,房龄和户型方面有优势,也有明显的短板。该小区大年夜户型房屋较多且邻近交通便利,小区里有很多房屋被出租用于公司办公场合,全体情况其实不宜居。加上高总价不好卖,是以房东不能不大年夜降价。

  这套房子曾经挂牌数月,但是今朝依然未有成交。

  除大年夜户型,顶级学区房也出现了降价促销。近期,丰侨公寓有一套75平米的二手房,挂牌价为1445万元。据中介简介,业主调低了该套房源的心思价位,1330万阁下便可成交。该小区对口小学是宏庙小学,该小学是八中和北师大年夜实验中学分校大年夜比例直升校,这两所中学都是北京市顶级名校。加上该小区位于金融街地区,成交单价居高不下,8月成交均价高达19万/平方米。

 高总价学区房也有较大年夜的扣头(截图来自某地产中介同伙圈) 高总价学区房也有较大年夜的扣头(截图来自某地产中介同伙圈)

  中证君从多位房地产中介处懂得到,除极个别稀缺的项目,今朝北京总价切切阁下的二手房源均有约10%阁下的议价空间。即使一些房东不肯意下调中介平台上的挂牌价格,但在实际成交中让步的幅度也在加大年夜。

  “本年3月北京房市曾经有一波行情,部分刚需入场,激活了全部购房的链条。但这一轮行情4月下旬后就渐渐冷却了,市场又回到了成交量下滑的状况中。”一名中介对中证君表示。

  不过,从今朝的交易情况来看,西城区大户型牛校/直升校的学区房依然相当坚硬。中证君懂得到,近期,爱平易近里小区(划片小学西什库小学是北京四中的直升校)有一套一居挂牌,这是全部小区中独逐一套非半地下的挂牌房屋,40平米阁下报价逾越650万元。传统名校三里河三小近期一套83年40平米的学区房,单价接近16万/平方米,依然保持了必定的涨幅。可以说,西城大户型学区房是当今北京楼市唯一的洼地了。

  丨严控杠杆降温楼市

  小A清楚的记得,“3.17”之前最猖狂的时辰,小区里的一套小两居,一天有5波客户前来看房。“根本当场就得点头,不然房子就被人抢走了。”小A对中证君表示。

  为何短短两年,市场产生了如此大年夜的变更?

  在本轮房地产市场调剂中,北京是最早出台政策,也最早见效的区域市场之一。在很多地产人士看来,严控杠杆、增长供给是北京市房地产市场敏捷降温的重要缘由。

  今朝北京二手房一系列税费规矩加大年夜了交易和购买本钱。二手房中唯一满五唯一(产证时间5年且为家庭或小我名下独逐一套)的商品房可以享用免征所得税待遇。不符合满五唯一条件的二手房交易都将征收增值部分的20%差额所得税。而取得产证不满两年的二手房还要在此基本上征收5.3%-5.6%的增值税及其附加。今朝交易中,税费普通由买家承当,但卖家就须要下调成交价格作为税费的弥补。记者懂得到,普通来讲,300万阁下的二手房,假设不是满五唯一,且前次交易的原值较低,卖家要至少降价20万以上才比较轻易成交。

  另外一个有力政策是“非普二套高贷”。按照北京市相干规定,除修建容积率在1.0(含)以上、单套修建面积在140平方米(含)以下两条硬性标准外,北京浅显室庐标准价格红线设置为:五环内总价低于468万元。以今朝北京郊区的房价程度来看,五环内大年夜量房屋将属于非浅显室庐。

  按照2017年“3.17调控”的信贷政策,购房者在购买非浅显二套房的首付款比例不低于80%,且在肯定购房套数时,采取“认房又认贷”的准绳。

  “这意味着将大年夜多半改良型需求的首付门槛大年夜幅晋升。举个例子,1000万的二手房,假设是二套,意味着最多仅能存款200万,那么首付就须要800万现金。今朝银行对房抵贷、花费贷资金流入房市监管力度异常大年夜,购房者难以从这些渠道弥补首付。即使是被认为是‘相对刚需’的学区房,总价逾越1200万后成交周期也比较长。另外,两年多的严风格控,曾经把房价一向涨的预期给打掉落了,部分购房者由于资金实力不敷放弃了购房,还有部分购房者则转入不雅望状况。博弈的天平开端渐渐向购买者倾斜,房东降价的案例正在增长。”某中介店长对中证君表示。

  前述店长表示,以往北京市二手房交易都是“连环单”。“比如300万以下的算刚需房,假定刚需出场,刚需房的房东拿到购房款再贷300全能买600万的房子改良,那些卖了600万房子的房东再贷400万便可以买1000万的房子。假设购房者预期支出和房价持续增长,杠杆缩小年夜效应下,房价也就会愈来愈高,越涨越快。但在如今的信贷政策下,存款额度大年夜幅降低,这一链条就被打断了。”该人士表示。

  “假设是2017年调控之前入市,推敲到信贷本钱,房子至少曾经跌了逾越20%。”一名2017年高点购房入市的购房者对中证君表示。

  丨增长供给平抑价格

  北京市多年一向缺乏地盘供给,但这一情况在2017年产生了改变。

  北京从2017岁终开端大年夜范围出让限竞房地块,截至本年10月,北京算计供给新建室庐7.8万套,个中4.76万套是限竞房,占比61%。

  限竞房在地盘出让阶段就对房屋售价停止限制,限竞房的发卖价格平日低于同区域的市场程度。华夏地产指出,从楼市数据看,2018年来,全北京算计供给的新建室庐有8万套,个中5.44万套是限竞房。占到全体市场供给的68%。住建委数据显示,持续两年逾越3万套室庐特别是限竞房的供给井喷下,本年前11月,北京累计成交新建商品房室庐(含限竞房33074套)同比上浮了60.4%。

  限竞房不只要价格优势,并且还会分流二手房的需求,同时拉低区域二手房的均价。公益西桥一均价为6万元/平米的限竞房项目入市后,区域内二手房价格一夜之间降低数千元/平米。

  另外,北京市还供给了大年夜量共有产权住房,也分流了部分二手房需求。

  不过,近期北京二手房市场成交量和带看量均有所增长。岁尾普通房市都邑有一些行情,那么后市走势若何?

  58安居客房产研究院首席分析师张波表示,今朝北京二手房市场依然处于买方市场,受严风格控政策影响,中短期房价上浮的动力依然偏弱。估计此轮降温还将持续到2020年春节后,即来岁3月、4月,市场的热度才有望上升。

  华夏地产首席分析师张大年夜伟提示,今朝大年夜多半限竞房项目去化不及预期,新居库存明显增长,今朝北京商品房室庐库存高达7.56万套,为多年来最高。“为消化库存不清除将来会有价格战,这些都邑影响二手房的价格。”张大年夜伟表示。

  中国证券报 张玉洁

义务编辑:唐婧

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