光亮地产三季度净利5.7亿同比减半 净负债率达238%

光亮地产三季度净利5.7亿同比减半 净负债率达238%
2019年12月02日 08:39 新浪财经综合

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  长江商报记者 江楚雅

  “含着金汤勺出身”的光亮地产背倚母公司光亮集团,是公司核心生长营业之一,但是在迅猛扩大的范围化之路上,事迹却其实不如意。

  据光亮地产2019年三季度申报,前九月营业支出约85.23亿元,同比降低9%,个中地产主业营收占比超85%;净利润约5.73亿元,同比下滑43%。

  从光亮地产的负债情况来看,自2018年提出500亿目标并加大年夜投资力度后,2018年其净负债率程度快速上升至194%,2019年前三季度其净负债率高达238%,相频岁首年代晋升了44个百分点,另外若将永续债作为负债计算,其净负债率将高达302%。

  克尔瑞认为,在政策的加码下,光亮地产依附融资发债而非发卖回款的运营形式将遭到更多考验。

  长江商报记者留意到,在本年5月17日的年度股东会上,光亮地产董事长、总裁沈宏泽曾向股东畅想公司的“1+7+5+X”的生长前景,并表示要把其他营业板块做起来。不过,从实际后果来看,客岁光亮地产营收204.94亿元,个中非房地产开辟营业占比缺乏4.5%,沈宏泽口中的“计谋转型升级”仍有待真正完成。

  加快拿地去化率仅为37%

  2015年,海博股分与光亮食品集团旗下农房集团、农房置业停止重组,由此出生了新的平台光亮地产。公司重组时曾承诺,2015年至2017年算计完成扣非后归母净利润不低于35.13亿元。2016年、2017年,光亮地产归母净利润分别大年夜幅增长98.15%、92.55%,在完成目标后的2018年,公司归母净利润掉落头向下,同比降低27.17%。

  2019年第三季度申报显示,前9月光亮地产完成营业支出85.23亿元,同比降低9.33%;归属于上市公司股东的净利润5.73亿元,同比降低43.34%。

  光亮地产方面回应称,公司净利润降低,主如果受发卖产品构造变更等身分影响,公司本身运营状况优胜,无严重年夜运营成绩。

  数据显示,从2015年至2018年,其ROE(净资产收益率)分别为6.8%、12.1%、20.1%、12.9%,动摇明显;净利润分别为5.1亿元、10.1亿元、19.5亿元、14.2亿元。时代净利润虽有大年夜幅增长,也完成了现在承诺的“2015年至2017年算计完成扣非后归母净利润不低于35.13亿元”的目标,但2018年光亮地产净利润下滑明显,本年三季度更是近乎腰斩。

  净利润持续下跌并没有妨碍光亮地产在寻求范围上的野心。根据三季度申报,本年前9月,光亮地产新增房地产储备面积166.94万平方米,同比增长107.8%。在第三季度,光亮地产新增房地产储备面积44.03万平方米,同比增长938.4%。比增长938.44%。

  但从积累来看,2015年至2019年前三季度的积累新增土储建面为667万平米,但同期积累合约发卖建面则高达945万平米。可见光亮地产虽近年来积极弥补土储,但全体的持有地盘储备仍有增添。

  在高杠杆运转的扩大形式下,光亮地产所开辟项目标去化其实不不乐不雅。

  早在2018年年中,光亮地产的地盘储备去化周期长达5.82年,而此前克而瑞研究中间数据显示,进上天盘储备货值TOP100的房企,均匀去化周期为3.9年。

  本年7月,光亮地产进驻成都的首个项目“光亮蓉府”迎来收盘活动,推出218套室庐,由于只要1人列队报名,售楼处终究撤消摇号选房过程,直接进入顺销状况。据四川华夏地产研究院数据显示,光亮蓉府收盘均价为18588-21099元/平方米,认购80套,去化率仅为37%,远低于成都会场当周53%的全体去化率。

  值得留意的是,这是光亮地产常态。2015年至2018年间,光亮地产年度签约发卖金额分别为126.66亿元、189.33亿元、236.52亿元及244.59亿元,相关于权益拿地总额的翻倍增长,光亮地产2018年发卖金额的增幅仅3.37%。2019年1-9月,光亮地产签约金额为181.55亿元,同比也仅增长4.56%。

  在如许一种迟缓的去化基调下,光亮地产客岁提出的“三年完成500亿”目标恐难以完成。

  依附融资发债减缓债务压力

  从光亮地产的负债情况来看,自2018年提出500亿目标并加大年夜投资力度后,2018年其净负债率程度快速上升至194%,2019年前三季度其净负债率高达238%,相频岁首年代晋升了44个百分点,另外若将永续债作为负债计算,其净负债率将高达302%。

  从现金流来看,自2018年开端,光亮地产的现金流重要依附融资发债来支撑范围须要,而并不是依附发卖回款,近两年的运营性现金流净额均为负值。2018年,光亮地产投资活动产生的现金流净额为-28.8亿元;本年前三季度,该目标已达-23.9亿元,切远亲近客岁全年的额度。2019年前三季度,光亮地产的筹资活动现金流量净额为58.19亿元,并在5年内初次出现没法覆盖运营及投资活动须要,缺口达到了21.57亿元。

  截止2019年9月底,光亮地产持有现金81.06亿元,较岁首年代下滑了22%,而其所须要面对的不只是项目前期的投入开辟,还有1年内140多亿的短期有息负债。

  光亮地产只好依附发债“止血”。2019年10月24日,据上海清理所信息表露,光亮房地产集团股分无限公司拟发行2019年度第四期中期单子,本期基本发行范围3亿元,发行金额下限6亿元,克日为3+N(3),将于2019年10月28-29日发行。

  克尔瑞认为,有着国企背书的光亮地产,在融资上有着比拟平易近营房企更多的优势,如发债本钱较低且融资渠道多元,上半年就发行了ABS、CMBS、永续债、中期单子、超短融等等。但在融资政策的赓续加码下,过度依附融资发债,或为企业的运营带来更多风险。

  值得留意的是,光亮地产后续投资压力仍较大年夜。截至2019年6月末,该公司在建及拟建项目尚需投资326.92亿元,后续资金需求量较大年夜。

  多元化转型成效不佳

  本年5月17日的年度股东会上,光亮地产董事长、总裁沈宏泽曾向畅想公司的“1+7+5+X”的生长前景。个中,“1”是指房地家当务;“7”是指多元创新转型,包含城市更新扶植、租赁房扶植、物流园区打造、殷实农场扶植等。

  从实际成效来看,截至本年中期,其房地产开辟营业所产生的营收,占总营收的比重为89.41%,该数值与上岁终的95.51%比拟,已有所降低。

  另外,光亮地产正在经过过程接洽关系交易,为本身的营业转型做铺垫。11月13日,光亮地产发布告诉布告称,公司经过过程上海结合产权交易所,协定收买光亮食品集团、上海崇明农场无限供公司所持有的上海东平小镇农场无限公司(以下简称“东平小镇”)70%股权,总成交价为7000万元。收买完成后,东平小镇农场将归入光亮地产的归并报表范围。

  值得留意的是,截至2019年1月,东平小镇农场还没有产生营收,营业利润为-68.25万元,利润总额为-68.25万元,净利润为-68.25万元。根据交易条目,光亮地产要在合同失效第二天起5个任务日内,将7000万元款项一次性付清。

  虽然如此,光亮地产照样强调以房地产为“底板”,房地产范畴还是其重要发力点。2019年前三季度,光亮地产签约金额为181.55亿元,同比增长4.56%;新开工面积为366.97万平方米,同比增长40.85%;落成面积为86.17万平方米,同比增长110.07%。

  克尔瑞认为,政策的加码下,光亮地产依附融资发债而非发卖回款的运营形式将遭到更多考验。

  但关于今朝地产主业营收占比仍超85%的光亮地产而言,多元转型不只漫长且没法处理“近渴”,事迹与负债的两重压力还是其现阶段的重要窘境。

义务编辑:马秋菊 SF186

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