红星美凯龙支出和账面现金不婚配 80亿现金从哪来?

红星美凯龙支出和账面现金不婚配 80亿现金从哪来?
2019年12月02日 07:00 界面

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  原标题:80亿现金从哪来?红星美凯龙财报隐蔽的本相 来源:界面消息

  记者 | 袁颖琪

  编辑 | 陈菲遐

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  美凯龙(601828.SH)比来备受股价困扰。

  在高管增持、员工持股后,美凯龙又抛出了面向高管和核心骨干的股权鼓励筹划。这些举措眼前,是美凯龙在A股市场上的表示。在A股上市不到两年时间里,美凯龙股价跌幅逾越50%。

  截至11月29日,美凯龙市值380亿元,低于老敌手居然之家(借壳武汉中商)383亿的估值。现实上,美凯龙总资产是居然之家的4倍。

  影响美凯龙与居然之家估值的缘由很多,个中一个就是二者的形式差别。与居然之家比拟,美凯龙更像是家居界的万达广场——具有大年夜量物业地产,将商号出租,收取租金和招商佣金构成了营业支出重要来源。

  这类形式下奇妙地资产处理为美凯龙带来了诸多好处,但随着时间推移,风险凸显,危机四伏。

  巧用资产分类

  美凯龙的形式经过多个版本迭代。

  1998年,美凯龙经过过程大年夜量买地、投资房产,构成“买地、建商场、招商、停业”形式。截至今朝,美凯龙共运营管理359家商号,个中53家为自有物业。将商号出租,收取租金和招商佣金构成了营业支出重要来源。

  根据半年报,美凯龙营业支出中租赁及管理支出占比50.9%,其次为拜托运营商场的支出,占比28%。近年来,美凯龙营业支出保持快速增长。2018年增长30%,达到142.4亿元。本年三季报营收增速有所回落,为18.3%,达到118.2亿元。

  图片来源:Wind、界面消息研究部

  “包租婆”形式的缺点在于重资产,须要沉淀大年夜量资金,并且扩大速度迟缓。在2000年前后,“轻资产”形式应运而生。这类不直接参与物业开辟,转而输入品牌和物业管理的形式,让美凯龙可以从中收取一次性管理费和部分租金。与此同时处理了扩大速度成绩,并且一次性收取的物业管理费还可以充分公司现金流,可以说一举两得。

  红星美凯龙真正成功的地方生怕在于这类形式带来的管帐处理好处。

  起首,美凯龙用于出租目标的贸易地产,在管帐处理中用投资性房地产这一科目核算。这一科目可以采取公允价值法肯定本钱,也就是说房地产的增值会及时反应成账面价值。

  外界不为所知的是,红星美凯龙是A股今朝投资性房地产最多的公司,乃至逾越了房地产龙头万科A

  截至9月30日,美凯龙投资性房地产账面价值高达830亿元,而万科只要723亿元。普通的百货、批发公司固然也持有一部分物业资产,但他们是确认在固定资产科眼前目今,进入投资性房地产的不多。而固定资产是根据本钱确认账面价值,随后每年还要计提折旧。同时,房地产增值部分不反应在账面上。

  换而言之,美凯龙的资产分类,奇妙地将须要每年计提折旧的资产,分类到了每年可以增厚利润的资产。与这类操作方法类似的还有万达贸易。数据显示,今朝其账面的投资性房地产高达3000多亿元。万达贸易也是以自有物业出租加拜托管理收取管理费的情势为重要贸易形式。旗下自有物业也是计入投资性房地产。并且,万达和美凯龙自有物业选址也很是类似,都是在城市郊区,地价较低,节约了开辟本钱。

  从增厚资产这个角度看,与房地产公司和批发百货公司比拟,万达和美凯龙有得天独厚的优势。

  图片来源:界面消息研究部

  从利润供献角度看,纯粹房地产开辟公司的房产计入的是存货,而存货不克不及随着房地产增值增长利润。投资性房地产科目带来的好处之一就是增值部分可以经过过程公允价值损益科目直接计入利润表。而百货公司持有物业由于计入了固定资产,不只不克不及随着物业增值对利润表有所助益,还会由于每年计提固定资产折旧而紧缩一部分利润。固然,投资性房地产这类确认方法实在其实更能反应企业价值。不能不承认,和房地产公司和批发贸易公司来比,物业增值给万达和红星美凯龙带来的好处确切异常讨巧。

  守旧的管帐处理

  投资性房地产对美凯龙的事迹功弗成没。2018年,美凯龙的公允价值更改净收益为17.6亿元,占昔时净利润的37.5%。2017年,该比例更是接近50%。

  然则这类景象正随着大年夜情况产生改变。

  从2018年起,美凯龙的公允价值更改净收益就开端增添。之前,美凯龙的公允价值净收益逐年递增直到2017年的20亿元,随后,2018年降低到了17.6亿。截至本年三季报,收益为14亿元。之前利润基数太高,地产增值增添就会显得利润增长放缓。这也是今朝美凯龙增收不增利的缘由之一。

  图片来源:Wind

  这类景象眼前,是美凯龙采取的守旧管帐确认方法。

  根据美凯龙对上交所询问的答复函,美凯龙投资性房地产的公允价值是根据收益法肯定的,没有采取市场法。收益法简单来讲,就是经过过程计算将来租金的现值来肯定公允价值。这就触及大年夜量假定条件,也就增长了工资调理利润空间。

  我们发明美凯龙对本身持有物业假定的租金增长率为2%-5%。对空置率的假定为2%-15%。这些假定标准异常高。固然今朝美凯龙的运营情况可以达到,然则将来增长空间也非常无限,想要持续拔高美凯龙自有物业价值空间不大年夜。一旦运营情况好转,达不到上述条件,美凯龙极有能够要面对公允价值更改损掉的风险。

  和美凯龙一样,万达也是以公允价值确认投资性房地产的账面价值。稍有不合的是万达确认公允价值的办法是投资法而不是收益法。不合点是投资法采取的租金经过市场比较,而收益法是根据企业主不雅猜想。

  现实上,2018年以来美凯龙运营情况下滑已显现端倪。虽然多半地区营业支出都完成了增长,但主如果由于新增营业面积。假设从单位营业面积供献支出(类似于单位租金)角度看,2018年只要上海和华南地区完成了增长。其他地区都是持平或许稍微降低。单位租金降低关于营业支出影响不大年夜,然则关于公允价值更改损益就很关键。假设物业没法达到之前肯定的公允价值假定条件,那很有能够会出现减值损掉。

  图片来源:年报、界面消息研究部

  今朝,美凯龙自有物业总共53家,供献了830亿元的投资性房地产。美凯龙在上海的自有物业总共7家,是其优良核心资产。本年三季报,美凯龙上海物业的毛利率曾经达到90.2%。出租率保持在高程度,将来晋升空间不大年夜。除上海内,美凯龙在华东、西南的物业面积分别排在前两位。华东地区毛利率76.6%,晋升2.2个百分点。西南地区毛利率82.4%,增添0.7个百分点。与2%-5%的租金增长率比拟,西南地区物业出现减值的风险较高。

  别的,固然公允价值损掉其实不是实际现金流出,然则资产缩表会形成资产负债率爬升,进而激起另外一个更大年夜危机。

  支出和账面现金不婚配

  上市以来,美凯龙资产负债率持续爬升,曾经从2015年的48%,降低到截至本年9月30日的60%。美凯龙高资产负债率一向饱受诟病。A股市净率估值只要0.85倍,港股的估值只要0.47倍,便可以解释成绩。

  图片来源:Wind

  从2017年开端,美凯龙负债开端大年夜幅爬升。2017年负债总额增长114.7亿元。2018持续增长125亿元。个中,活动负债增长26亿元。固然一年内到期的经久负债大年夜幅增添,但短期负债由3亿增长到51亿元。非活动负债增长99亿元,主如果由于美凯龙发行多笔债券,总共募资资金63亿元。个中,43亿为可转债券被阿里购入。别的,经久借钱也增长30亿元。

  除此以外,美凯龙表外担保也不容忽视。近日,美凯龙宣布为子公司算计供给13亿元的担保。此前,根据中报,美凯龙的接洽关系担保金额曾经达到了58.2亿元。算计71亿元的担保占一切者权益的14.8%。

  虽然美凯龙负债率较高,但运营性现金流一向大年夜于净利润,并且账面现金多达80亿元。仿佛可让投资者宁神。但实际情况生怕要蹩脚很多。美凯龙账面80亿现金来源值得推敲。

  起首,界面消息发明红星美凯龙的利钱支出和账面现金其实不婚配。在2018年之前,红星美凯龙的利钱支出只要1.5%阁下,明显低于存款利率。而2018年,利钱为3.5%接近定期存款利率。能够和美凯龙取得债券融资有关。那么之前年度,美凯龙的利钱如此之低,不免让人疑虑这些现金能否真实存在,或许经久在账上可以或许用来投资取得收益。

  值得留意的是,美凯龙其他敷衍款金额巨大年夜。2018年,其他敷衍款达到87.1亿元,主如果对商户的代收货款、包管金及协作方来往款等。美凯龙完全可以调理结算日期,使其账面保持短期的大年夜量现金。而这些现金不是运营活动产能保存,不克不及用来投资产生收益,所以会拉低美凯龙利钱收益。

  图片来源:界面消息研究部

  从现金流量表看,美凯龙真实用来理财,或许存定期的现金只要3个多亿。拜托存款约有16.7亿元。算计缺乏20亿元。别的还有4.2亿元阁下的现金受限。也就是说,美凯龙可以应用的现金远低于账面的80多亿。不只如此,根据美凯龙的半年报,公司一切权或应用权受限制的资产达到603亿。个中,投资性房地产为598.7亿元,重要用于抵押取得借钱。

  图片来源:Wind

  美凯龙开启的举债扩大形式,就像被绑上了一辆停不上去的战车。一旦增速放缓,等待美凯龙的能够就是自酿的苦果。

美凯龙 红星美凯龙

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