抢不到的豪宅 卖不出去的限竞房

抢不到的豪宅 卖不出去的限竞房
2019年10月30日 18:49 格隆汇

  作者 | chempin

  数据支撑 | 勾股大年夜数据

  还记得6月底深圳那场“史诗级”土拍吗?

  除安然在远远的坪山以2万多的价格成交以外,龙光在龙华(6.49万)、电建和中海在光亮(不到4万)、和越秀在宝安(6.36万),都是地王价格。当时很多地产人都不由得惊呼:从业二十年,没见过如许的地势!

  六月底熏风暖,十月末北风寒。不到半年后,深圳却开端推出“限价房”。

  日前,深圳市地盘房产交易中间发布告诉布告,将于11月21-22日出让7块地盘,触及龙华、光亮、坪山等城区。与6月份那次地盘出让不合,此次拍地采取了明显的“限价”方法。

  继北京于2016年下半年推出“限竞房”以后,深圳也参加其列。

  所谓限竞房就是在拍卖之前限制了将来出售的市情价格,而关于地产商而言,可以或许拿到的地价越高,却没法在将来的转嫁到售价上,因此利润空间被紧缩。关于ZF而言,限制了拍地的最低价格,也相当于限制了这笔地盘出让的支出。

  很明显,这是一招对ZF和地产商“双限”的政策。

  此令一出很多人便断言说深圳的房价要降了,或许“涨不动了”如此。但是在我看来,房价是全部市场综合博弈的一个复杂成果,而政策到终究价格的传达,也历来都不是线性的。

  以后中国楼市,这边是卖不出的“限竞房”,那边是抢不到的“豪宅”,这分化可谓魔幻。然则我们须要的是穿透迷雾,认清本质,如许才能做出精确的决定,不致于在这个瞬息万变的市场中迷掉。

  1

  卖不出的“限竞房”

  第一个测验测验“限竞房”的城市是北京。

  北京自2016下半年推出限竞房。稀有据显示,截至本年10月15日,北京共出让了103宗限竞房地块,已有47608套房源入市。大年夜部分限竞房在2018年三季度集中入市。

  但是扎心的是,北京限竞房的网签率却缺乏五成,仅卖出去2万多套,出现明显“叫好不叫座”的态势。

  限竞房为甚么“卖不动”?北漂一族关于限竞房,广泛有以下几点担心。

  起首是交通。限竞房广泛位于大年夜兴、通州、昌平、顺义、石景山等近郊地区,位于朝阳、海淀等郊区城区的极其无限。且不说没有地铁(即使有也是要坐二三十站才能到郊区),即就是驾车通勤,也要面对令人崩溃的“堵车”。

  其次是周边配套。举个例子,位于北京丰台区的橡树澜湾限竞房项目,固然位于五环内,但周边都是市郊公路的气候,完全没有城市生活的繁华与人气,更不要谈生活起居与医疗教导等配套了。

  第三是质量成绩。严控售价之下,开辟商为了保存本身的利润,不免会在设计上不那么“居心思”,逃生、防火、抗震、乃至工程材料的选择,都邑趋于“低配”。这些隐患,在在新居拿得手的时辰看不到,但房子的折旧和消耗会异常快,将来升值空间是简直不存在的。

  另外,除交通、配套、质量和升值空间等硬性身分以外,人们对限竞房广泛持担心立场,还关于超高的时间本钱。

  我们知道,北京买房有5年社保的请求,从签约到交付常常是两年到两年半的时间,然则限竞房有“五年禁售”的硬性规定。

  也就是说,假设购买限竞房,里外里时间本钱是12到13年。非限竞房,五年以内想要转手,哪怕亏点钱,照样可以转得出去的;但限竞房,5年禁售却能把你锁得逝世逝世的。

  以上这些身分,使得人们在买房子的时辰,对“限竞房”常常会“再想想”。有很多人干脆直接不买了,还不如再存点钱买那些“非限竞”的正常房子。

  2

  抢不到的豪宅

  这边是限竞房卖不动,那边倒是收盘“日光”的豪宅。楼市这冰火两重天的格局,真可谓奇异。

  回到深圳。

  从2017年的深圳湾华润悦府二期,到2018年的万科臻山府,再到前几日收盘爆抢的喷鼻蜜湖深业中城……豪宅仿佛历来都不缺买家。

  中国不缺有钱的土豪,但土豪却抢不到豪宅。

  2017年10月的喷鼻蜜湖深业中城,听说开辟商等待价格15w阁下,却只给批不到10w,列队两千米,大年夜量的关系户出现。“关系”摆不平,谁都没得玩,只好转为长租。

  单价10w+转为长租,不知是否是加倍平增了一种魔幻的感到。

  后来人们学精了,请中介喝茶能买到他人转手的。茶位费嘛,呵呵。中介也靠这一笔笔茶位费凑本身的首付呢。

  最后,茶喝了,房子能不克不及抢到,就不得而知了。

  更有甚者直接到二手市场上去抢。我有个同伙,2018年SZB花1300买了一套,隔了一年一转手1550,买家还要交税,里外里1700阁下。就如许,买到房子的那位“接盘侠”还恩将仇报。

  关于穷人而言,房子是筹马,是股票。深圳如许的城市,假设放到股市里,就是妥妥的茅台+腾讯+工行。没办法,只能抢。

  从2017年地产调控转严以后,很多城市房价上浮的预期被逆转了。说究竟是地盘供给量下去了。但深圳呢?

  抱歉,深圳没有如许的条件。

  深圳的地盘就那么大年夜,寸土寸金,卖一块少一块。这与喷鼻港在某种程度上有类似的地方。喷鼻港是山地和丛林太多,不准开辟,而平坦的可用于修建开辟的地盘就少之又少。

  地盘稀少就招致了再怎样压地价也很难本质上压得下去。何况深圳的ZF曾经离开了地盘财务的窠臼,想卖就卖,不想卖就放放。所以:不论是开辟商照样购房者,只需一块地或许一个楼盘放出来,他们都邑当作是深圳“最后一块地”(或许“最后一个楼盘”)来下注的。

  怎样能够不抢。

  另外,随着地价愈来愈高,开辟商为了保持利润,也必将在设计和产品上大年夜费脑筋。同一个地点,你卖10w,他人只能卖7w,差的不是区位身分,而是产品力和设计力。

  像某园或许某大年夜那种一套图纸遍世界的玩法,在深圳,就算赢了地盘也会输了产品。精品化、品牌化必定是将来开辟商竞争的趋势。

  地盘少,精品更少,如许的情况下,再加上ZF对价格下限的压抑,试问,怎样能不抢。恕我直言,深圳一些核心肠块的精品新盘,假设自在交易,飙到25-30也是分分钟的事。那时全部城市的楼市会敏捷喷鼻港化。

  固然,这是福抑或是祸,就要另说了。

  3

  结语

  经济学认为,价格是一切身分复杂博弈的简单成果。

  楼市是一个复杂的市场,因此价格对供求关系的反应,也不是“直男”式的逐一对应。现实上,关于价格“一刀切”,看似简单易行,既不克不及真正处理刚需的焦炙,也不克不及舒缓土豪的焦灼。

  然则,限价房的推出毕竟是翻开了人们思想的另外一个维度。从之前只盯着价格,到开端存眷环绕着“房子”的一切相干要素。

  照样那句话,茅台的股票,全宇宙都长一个样;然则深圳的房子,每套都不一样。

  买不起的,我临时不买,等凑够了钱买更好的,宁缺毋滥;这是刚需们的倔强。地盘愈来愈少,能开辟得出好房子的地产商也就这些,那既然放出来了我为甚么不抢,这是土豪们的决计。

  从限竞房的叫好不叫座,到豪宅的疯抢日光,眼前的道理实际上是相通的,人们愈来愈存眷房子的应用价值,而不只仅是盯着“价格”那个惨白的数字。这关于中国楼市而言,是一个喜人的进步。

  说究竟,从几年前的全平易近炒房,到如今的“房住不炒”,让奔驰的兽群停上去,谈何轻易。如今,人们对“房子”这件大年夜事开端全方位思虑,开端从之前的“买买买”变成多维度的思虑。这固然是一件功德。

义务编辑:张海营

开辟商

热点推荐

收起
新浪财经公众号
新浪财经公众号

24小时转动播报最新的财经资讯和视频,更多粉丝福利扫描二维码存眷(sinafinance)

7X24小时

  • 11-06 指南针 300803 --
  • 11-06 三达膜 688101 --
  • 11-05 联瑞新材 688300 --
  • 11-05 贝斯美 300796 14.25
  • 11-05 矩子科技 300802 --
  • 股市直播

    • 图文直播间
    • 视频直播间