2800亿地产债集中到期 房企密集发债“输血”

2800亿地产债集中到期 房企密集发债“输血”
2019年12月02日 04:31 国际金融报

  原标题:2800亿地产债集中到期,房企密集发债“输血”

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  本年以来,“融资难”简直成为令一切房企困扰的困难。特别在楼市遇冷的大年夜背景下,当“融资难”碰到“偿债岑岭”,房企不能不加倍当心应对。

  历经多年融资与再融资,房地产行业积累的债务达到了一个惊人的量级。据恒大年夜研究院申报,截至2018岁尾,房企各重要渠道有息负债余额20.3万亿元,个中,大年夜部分将在2019年-2021年集中到期。

  一名房地产行业资深人士向《国际金融报》记者指出,2015岁首年代,证监会发布公司债新规,公司债大年夜举扩容,地产债范围业内人士敏捷井喷。这一时代发行的地产债到2019年开端集中到期。

  作为资金密集型行业,房地产离不开融资“输血”、借新还旧。

  Wind数据显示,2019年全年合计有5701.27亿元地产债到期,个中,下半年到期金额合计2874.67亿元。上半年,受益于较为宽松的发债情况,1-4月的地产债净融资额均为正,但从5月开端至今,除7月以外净融资额均为负。

  不过,随着近日很多房企大年夜额融资项目纷纷获批,房地产企业融资被严控的局面仿佛取得部分改不雅。

  一周境内发债近百亿

  据不完全统计,11月份以来,包含碧桂园、阳光城蓝光生长金融街中国电建海亮股分在内的二十余家不合梯队房企经过过程发行公司债或为旗下项目公司担保来取得银行借钱,使得地产企业融资难、融资贵成绩正在进入渐渐改良阶段。

  以阳光城为例,11月22日-23日,作为闽系房企中“守旧派”的阳光城,旗下5家参控股项目子公司接连取得股西方供给的银行借钱担保,借钱总金额近20亿元,其合营担保方除阳光城以外,不乏融创、正荣、大年夜发等有名房企。

  同时,阳光城以公司及部属子公司项下房地产项目在发卖过程当中构成的购房应收款为基本资产发行相干产品停止融资,总额不逾越20亿元。

  Wind数据显示,11月18日-22日时代,房企境内发债总额达到96.9亿元,环比暴增62%。业内广泛认为,2019年为房企偿债岑岭期,在楼市渐渐回归安稳情况下,估计房企融资立场将保持积极。

  光大年夜固收近期发布的一份研究申报指出,以后,外部融资情况依然偏紧,地产企业已过范围为王的时代,迈入现金流为王、加快发卖回款的时代。在此背景下,房地产从投资、开辟到发卖过程当中,须要加倍存眷地产企业的资金链状况和抵抗活动性风险的才能,由于这决定了发行主体的信用天资。另外,逆势扩大或将招致风险积累,需当心自2015年以来杠杆率赓续爬升、投资守旧的主体。

  境外债两极分化

  值得留意的是,面对巨大年夜的债务压力,浩大房企在大年夜发境外债来“补血”的同时,海内融资渠道异样被开启。

  据记者不完全统计,仅11月,就有19家内房企前后发布美元债,总额约68.63亿美元,个中,万科、旭辉、正荣、吉兆业更是接连发行2只境外债。

  不过,须要指出的是,发债金额最高的万科,其发债利率异样为近期最低。告诉布告显示,万科此次发债是基于其2013年7月设立的20亿美元中期单子筹划,分别发行金额为4.23亿美元、票面利率为3.15%的5.5年期固息单子,和金额为3亿美元、票面利率为3.5%的10年期固息单子。

  比来发债本钱最高的是德信中国和大年夜发地产,其票面利率均达到12.875%,简直是万科的4倍之多,不合范围的房企融资好坏势展露无遗。

  另外,吉兆业集团于11月4日和6日接连发行的2笔美元优先单子融资本钱也都逾越10%,仅次于德信和大年夜发,高于行业均匀程度。据亿翰智库统计,2019年1-10月,典范房企海内债均匀票面利率8.89%。

  国际评级机构惠誉在其发布的中国房地产行业2019年信用展望中表示,开辟商正派由过程增添地盘弥补和增添供给来应对疲软的市场,迫在眉睫是保持现金流和去杠杆,而大年夜型开辟商和小型开辟商之间的增长战略能够会有所不合。究其缘由,融资本钱和融资难度是关键。

  有分析人士在接收记者采访时指出,信任与海内融资,都是标准而不是周全暂停,关于中小房企和高负债率房企来讲,将来融资难度估计将异常大年夜,然则关于大年夜型企业来讲,影响相对无限。这也是大年夜型房企在如今楼市下行周期仍能保持必定增速的根源地点。

  该人士进一步表示,我国房地产调控短期内难以抓紧,涉房融资收紧或保持较长时间。以后,房企固然加快境外发债以弥补资金需求,但关于仍处于债务集中了偿期的房地产行业来讲,境外融资难以覆盖其融资需求,特别是中小型房企的资金链仍面对严格考验。

  财务稳健是霸道

  据人平易近法院告诉布告网表露,截至11月20日,房地产开辟商的破产数量曾经高达446家,均匀每天就有1.5家房地产企业开张破产。固然相关于房地产公司总数而言,破产数量占比尚缺乏0.5%,但这一数据仍令全部地产行业认为不寒而栗。

  “负债太高、资金链断裂是房企破产的重要缘由。”兴业证券一名资深分析师对《国际金融报》记者表示,以后房地产商面对资金窘境,无限的资金重要流向大年夜企业,加重了房企马太效应。中小房企的艰苦日子才方才开端,债务背约、资产处理、兼偏重组的情况今朝只是个案,将来能够会增多。

  其实,就在本年上半年,中小房企广泛遭受现金流断裂的险境,最典范的案例就是银亿股分破产重组。

  本年6月,银亿股分控股股东母公司银亿集团、控股股东银亿控股两家公司想向法院请求重整。告诉布告显示,2019年以来,银亿集团、银亿控股持续面对活动性危机,虽极力制订相干筹划、经过过程多种门路化解债务风险,但仍不克不及完全摆脱活动性危机。

  同时,《国际金融报》记者留意到,因资金周转艰苦,银亿股分多只到期债券连连背约。根据其10月发布的《关于新增债务到期未能清偿的告诉布告》,公司到期未清偿债务算计达43.57亿元。

  另外,广东老牌房企颐和地产日前也被曝出资金链断裂危机,再次给楼市敲响警钟。经广东证监局查询拜访显示,颐和地产合计有9笔到期债务背约未表露,每笔债务金额都逾越了1000万元,总计金额已逾越50亿元。公司董事长何建梁被广东证监局出具了警示函。

  对此,财经评论员严跃进向《国际金融报》记者指出,虽然今朝房企融资情况有所改良,但房企起重要推敲的仍应是加快去库存节拍,加快发卖回笼资金,改良运营性现金流,而非过度依附外部融资渠道。特别是中小型房企,由于楼市强调控期未过,更应当量入为出,控制好拿地支出与和发卖回款节拍,财务稳健才是“霸道”。另外,充分应用CMBS、REITS、供给链金融保理ABS等创新类融资渠道也是一个不错的选择。

义务编辑:郭建

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