疫情下长租公寓的图景:运营商、业主、租客三方博弈

疫情下长租公寓的图景:运营商、业主、租客三方博弈
2020年02月13日 07:10 新浪财经

  疫情下长租公寓的生计图景:运营商、业主、租客三方博弈

  21世纪经济报导 张晓玲,谢丽婷 深圳报导

  突如其来的新型冠状病毒感染的肺炎疫情,让很多租客在春节后,推延前往租住的城市;那些归去了的人,很多也临时不克不及进入租住的房子,须要隔离不雅察。

  不肯定的返工日期带来不肯定的空置本钱,这应当让运营商、房东照样租客承当?断租照样续住?涨租照样免租?成为横亘在房东/业主、运营商、租客之间的困难,也让2019年本已处于洗牌中的长租公寓办法沉重。

  相较于开辟商集中式管理的长租公寓,蛋壳、自若这类分散型、房间量巨大年夜的运营商压力较大年夜。之前一周,蛋壳请求房东免租、自若部分房源涨租等举措均遭外界质疑,两家机构随后也出台了照应挽救办法。

  毫无疑问,新型冠状病毒感染的肺炎疫情为长租公寓带来新考验。即使刚在美国上市的蛋壳,也要面对2019年前三季度高达25亿的吃亏,若何活下去,将是长租公寓2020年的主题。

  三方博弈

  2019年资金链成绩赓续的长租公寓行业,猝不及防又遭受了2020年新型冠状病毒感染的肺炎疫情。

  2月以来,“返工大年夜潮”没能如期而至,一二线城市的长租公寓运营商们,却要为租客们的退照样续头疼,敷衍能够的2至3个月乃至更长的空置成绩。

  2月3日前后,很多将房子拜托给蛋壳公寓的业主,收到了该公司的德律风称,由于疫情属弗成抗力身分,须要给租户免除1个月租金,欲望业主来承当。

  在蛋壳公寓致租户的信中也提到,针对没法返城的武汉租客,可返还1个月租金;其他各城市租客,结合各地当局发布的因疫情延期返工的天数,返还租客相对应的租金,或相对应收费延住。

  有业主表示,给湖北租客免除租金帮他们减轻包袱本是一件功德,但蛋壳并没有对租客停止分歧免租,很多租客的房租被正常扣除,此情况产生在北京、上海、杭州、武汉、天津等地。

  根据蛋壳发布的地下信,其承诺给租客的租金返还不克不及提现,仅能用于抵扣维修金、房屋办事费等。

  除蛋壳公寓外,另外一家长租公寓龙头自若的一些租客反应,疫情期续租价格广泛增长10%到30%。对此自若回应称,多是由于长租客想改成短期续约惹起的。

  长租公寓运营商们试图在三方中找到均衡,“房东、租客、运营商各自承当一点本钱,或许是可行的筹划,”易居智库研究中间总监严跃进说。

  但明显,租客,特别是那些3月份仍能够没法返工的租客,更加弱势。

  采访中,很多业主表示情愿为湖北或其他租客免除一个月的房租,但必须是真实的免除;现实上,在深圳、厦门,一些出租自有房屋的业主,主动为租客免除租金,但他们都是直接出租房子并没有经过中心的运营商。

  2月12日,自若进一步给出懂得决筹划:2020年1月、2月自若房源的均匀续约价稳定,将来也将保持稳定;另外,在全国九城推出新签自若客可享“0押金”租房,减缓租客支出包袱。

  自若表示,将为因疫情招致没法前往租住城市的自若租客供给便利的续租、退租流程,包含到期租客,可选择一个月等价短续;3月1往后前往栖息,减免2月的办事费等;3月1往后仍没法前往且不计算租住的,可处理无责退租。

  近期,北京等地的一些租客反应,回到北京但没法进入租住的小区,对此自若将在符合社区管理的条件下,为其供给临时安顿房源;而对疑似感染的租客,也可为其调和14天临时独居房源。

  安然第一“活下去”

  疫情时代,一些长租公寓试图将本身的运营本钱转嫁给房东和租户,激起了争议。这眼前或可窥见,长租公寓的现金流窘境。

  就营业和盈利形式而言,今朝国际长租公寓重要分为集中式和分散式,前者以万科、龙湖、碧桂园等开辟商旗下品牌落第三方自力品牌为主,后者主如果自若、蛋壳。

  假设说开辟商的公寓还有一些自持物业,那么分散式公寓根本可概括为“二房东形式”,从大年夜量小我房东手中租来房源,再停止转租,赚的还是差价。

  基于此,由于合同商定了运营商必须每个月付给房东租金,是以房源假设空置产生的损掉将由运营商承当。

  在此之前,长租公寓运营商经久吃亏运营,重要依附赓续的融资。2020年1月17日,经过数轮融资的蛋壳在美国纳斯达克上市,发行价每股13.5美元,总计召募资金1.49亿美元,低于此前估计的2.01亿美元。

  根据招股书,2017年,蛋壳公寓净吃亏2.72亿元,2018年净吃亏13.69亿元,2019年前三季度,净吃亏高达25.16亿元。

  截至2019年9月30日,蛋壳公寓持有现金1.73亿元,总资产76.74亿元,总负债76.61亿元,资产负债率高达99.8%。

  蛋壳照样属于头部的运营商,其他长租公寓的运营状况也大年夜概如此。亿翰智库分析称,疫情的到来,加倍剧了长租公寓资金流重要的局面。

  根据克而瑞统计,在疫情最严重的武汉,自若具有房源最多,达4万余间;其次是江寓,3万余间。开辟商品牌公寓中,龙湖具有25家店,2569间房,万科具有4家店,554间房。

  易居企业集团CEO丁祖昱表示,疫情对长租公寓运营商的影响是多方位的,包含停工延迟招致空置率上升,租金、员工薪资等本钱增长,租客背约等,行业的穷冬期被延长了。

  从行业全体的损掉情况来看,中资产(包租形式)的比轻资产严重;分散式比集中式严重。租金低的公寓要比租金高的抗风险才能差。

  丁祖昱认为,长租公寓企业可与业主停止减免租金的会谈,争夺照应的免租期及租金付出后置支撑。据懂得,中资产项目中,部分国企业主曾经主意向企业供给减免租金的政策。

  另外,企业无机会与各地当局建立更优胜的协作关系,积极与各个银行沟通关于债务融资的利钱等补贴或优惠政策。

  值得存眷的是,长租公寓运营商今朝也将资本投入了多地的“抗疫”当中。以自若为例,其作为武汉地区最大年夜的长租公寓平台,疫情时代暂停对外营业,开放医院邻近的一切公寓,并消毒265个床位,收费接待医护人员;相寓、蛋壳公寓、青客等,也都收费为医护人员供给住宿。

  丁祖昱表示,长租公寓面对“倒春寒”,重要的是安然第一,活下去。以后,头部企业的强运营才能凸显,“租期管控”做到了旺季空置率控制,未出现断崖式下滑。

义务编辑:张译文

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