万科式困难:转型有痛,不转型更痛

万科式困难:转型有痛,不转型更痛
2019年12月31日 16:28 商学院

  房企转型须要大年夜量的资金,而房地产板块是其最重要的输血来源。如今,在主业增长乏力的情况下,万科有选择的多元化运营的风险和机会有哪些?

  文|陈淑文 朱耘

  万科转型正遇阵痛!

  2018年郁亮喊出“活下去!”2019年进入序幕,11月30日,克而瑞发布的《2019年1-11月中国房地产企业发卖TOP100排行榜》中,前11月百强房企发卖榜单中,万科的权益金额发卖、操盘金额发卖排名均滑至第4位,初次跌出前三,融创中国反居其上,赶过万科9亿元。

  1984年,万科企业股分无限公司成立,最后的定位是一家多元化运营的贸易公司,以后开启了“去多元化”之路,专注开辟室庐项目,如今万科既开辟室庐,也有持有型物业,将来将向“城乡扶植与生活办事商”转型,从多元化到去多元化,再到多元化,万科一向在做加减法。

  房企转型须要大年夜量的资金,而房地产板块是其最重要的输血来源。如今,在主业增长乏力的情况下,万科有选择的多元化运营的风险和机会有哪些?

  《商学院》记者就上述成绩向万科集团发去采访函,对方称:请以公司告诉布告表露为准。

  发卖排名掉守“前三”

  根据克而瑞发布的《2019年1月~11月中国房地产企业发卖TOP100排行榜》,碧桂园位居榜首,恒大年夜第二,融创中国以4754.1亿元初次跨过万科位列第三,而万科地产以4594.5亿元排名第四。

  特许金融分析师王家对《商学院》记者表示,前三名关于万科意义不大年夜,当万科决定做多元化转型时,地产发卖在集团全体的生长目标里权重就会愈来愈小。比起房地家当绩,更在乎新增营业的事迹、财务数据表示。

  但是《商学院》记者留意到,万科转型中,多元化营业的增长其实不明显,地家当依然占据绝大年夜多半主营支出。

  2019年 1月~6 月万科新开工面积 1953 万平方米,同比增添 15.9%,为近 4 年来第一次增添开工面积;落成面积 1060 万平方米,同比增长 15.6%,远低于2018年同期的 34.9%。

  固然房地家当务范围有所降低,仍在万科营收大年夜盘中占领无足轻重的地位。根据2019年中期财报表露,上半年万科全部营收中,来自房地家当务的结算比例高达95%。而在2018年~2017年,来自房地家当务的结算比例分别为95.6%和95.9%。

  普通来讲,表露标准为要占公司主营营业支出或主营营业利润10%以上。

  王家表示,不到10%就表露重要数据的上市公司很多,要看万科怎样思虑表露的机会。如今不表露能足数据比较欠好看。

  负债方面,截至9月底,万科持有泉币资金1072.4亿元,远高于短期借钱和一年内到期有息负债总和人平易近币 590.8 亿元。有息负债中,74.0%为经久负债。

  据Wind数据显示,2016年、2017年、2018年和2019年三季度,万科的负债率分别为80.54%,83.98%,84.59%,85.06%,呈逐年爬升趋势且高于行业中位值。

  多元转型难言顺畅

  万科于2014年正式开启转型之路,从室庐开放商转型为“城市配套办事商”。2018年把这必定位进一步迭代升级为“城乡扶植与生活办事商”。

  长租公寓是当下地产企业开辟的一个新营业范畴,2016年,万科为长租公寓项目正式肯定一个同一品牌“泊寓”。 万科 2017 年推出“万村筹划”,万科为此出资 1000 万元成立一家运营公司,前后和深圳的玉田村、新围仔等城中村签约,后者将旗下物业同一出租给万科。

  万科欲打出将泊寓与万村筹划结合的王牌。但这个行业到今朝为止仍属“新业态”,很多既有规矩的妨碍,使得万科与其他租赁企业一样,碰到了生长瓶颈。

  2019年7月,长租公寓事业部总经理薛峰上任缺乏一个半月即离职。

  财经评论员严跃进表示,薛峰的离职也恰好解释长租公寓盈利难。实际情况来看,万科在租赁营业上的投入很大年夜,但碰到的艰苦也很多,很多时辰企业的品牌影响力曾经打出来了,租客也很多,但长租公寓存在盈利难的天然属性,至少和开辟营业比拟差很多。

  据2019年半年报,万科租赁室庐营业增长2.06万间,今朝累计停业8.2万间。万科的长租公寓项目乃至没有伶仃成为一项,而是归结在“其他营业”项目中。

  “万村筹划”作为租赁室庐营业的形式之一,其在深圳推动不达预期,部分区域的城中村已取得的房源,深圳万科正在与房东协商解约。也基于此,被寄予厚望的万村筹划已周全暂停签约新居源。

  除长租公寓,在物业管理营业中万科也有触及。

  2019年12月12日,万科物业与感恩梁行签约成立合伙公司,进一步强化两边的计谋协作,侧重于贸易物业及举措措施管理等办事上的强强结合,以适应中国贸易物业及资产管理方面的严重年夜变更,更好掌握中国城市化过程当中的生长机会。新公司将聚焦在贸易物业与举措措施管理范畴,重要营业包含:贸易物业及资产管理、综合举措措施管理。

  同济大年夜学管理学博士、上海市经济与信息委员会专项评审专家库专家孙文华认为,万科将重金压在了“物业管理”等经久运营的家当。

  58安居客房产研究院张波对《商学院》记者表示,万科在房地产行业的生长中实在其实起到“标杆性感化”,不管关于室庐家当化研究、用户趋势研究照样产品力晋升都有着较多的实际和冲破。由于有着较强的危机认识,万科内行业内最早提出“拐点论”,“活下去”,特别是振臂一呼“活下去”,当时让行业从业者为之侧目。

  从万科近几年的生长来看,思虑在教导、养老、物流等多元化偏向的转型从未停止,但从实际的后果来看,依然是房地产开辟占据企业的重要支出,多元化生长之路难言顺畅。

  一方面是由于很多房地产相干行业本身有着必定的行业壁垒,同时有些行业范围化的难度要大年夜于房地产开辟,习气于集约式生长的房企常常很难适应新行业;另外一方面融资压力之下,开辟主业上的资本曾经捉襟见肘,投入到多元化生长中的资本,特别是资金常常会相对无限,难以推动多元化有效生长。

  万科“加减法”

  万科在三十余年的生长里,有屡次的计谋定位演变。

  1984年,万科前身是深特发旗下的一家贸易公司,称之为“深圳现代科教仪器展销中间”。 王石以电器转口贸易为基本开端停止多元化扩大,其营业触及进出口贸易、批发、房地产、股权投资、影视、印刷、告白、饮料、机械加工、电器工程等 13 个行业,在其多元化巅峰时代,万科帝国号称具有 105 家企业 。

  不过,在种类单一的营业中,地家当务是万科取得利润最多的项目,1993年万科决定转型,确立以城市大年夜众室庐开辟为主导营业。

  在1994年万科转型后,是一家做减法的公司。当时万科确立了以城市居平易近栖息宅开放为重要营业的专业化运营计谋。至2001年成功装让万佳百货股权,标记住万科成为单一营业的房地产集团。

  这也使得万科回笼了大年夜量的资金,为其在往后房地产事业的生长打下了优胜的财务基本。

  在2005年万科完成了对南都地产的并购,从中取得586万方的地盘资本,使得万科在房地产行业实力大年夜增,一跃成为国际房地产的龙头老大年夜。

  2010年,公司发卖额冲破1000亿元,成为国际首家年发卖额逾越千亿元的房地产公司。

  从 2013年开端,万科开端有选择的多元化运营。随着城市开辟用地日趋重要,面对楼市疲软的情况下,万科开端改变思路,停止选择性多元化生长计谋。从室庐开辟商转型为“城市配套办事商”。 作为房地产行业的“老大年夜哥”,万科最早提出了高周转,最早试水长租公寓、物业和养老地产等多元化营业。

  从今朝来看,2013年起万科的转型没有迎来照应的二次增长曲线,新营业板块仍存艰苦培养期。

  张波指出,包含万科在内的诸多房企实在其实也存在拓展房地产相干营业的需求。

  一方面房地产行业生长处于一个大年夜变更阶段,“房住不炒”去室庐投资化将对将来房地产生长构生长远影响。将来的房地产需求会出现多样化,养老、旅游、物流等等,并且国度大年夜力生长租赁也促使房企纷纷参加长租公寓等范畴。或许选择进入修建、经纪、金融办事等范畴来延长家当线链。

  另外一方面,房企的多元化常常在基于将来生长空间的思虑,但在主业生长压力增长的基本上,多元化生长常常会有必定摇摆性,多元化很难处理“活下去”的成绩,更多则是为将来生长供给一条可选择途径,是以二者之间孰重孰轻,天平常常很轻易倾斜。

  王家认为,在地产范畴,所谓“相干”家当异常多,可以或许全部打通须要海量本钱与长周期。这就形成了今朝市场上广泛的焦炙。企业视角,做高低游花钱费时间,不做前面没有新增长点;投资人视角,做家当链报表和事迹受影响,不做估值就上去了。

  转型之痛

  在国度“住房不炒”的大年夜背景下,愈来愈多的房地产企业正追求“去地产化”“多元化转型”,在王家看来,大年夜型头部地产集团,只做开辟他小我认为行不通,必定要环绕“不动产”这个概念做加法。之前只是专攻开辟,然则开辟的市场天花板就摆在那边,不管美国欧洲日本,研究都是只靠开辟赡养不了头部企业。

  王家指出,多元化家当两个抵触点也是关键点。第一个是人才网job.vhao.net室庐地产跨界做贸易地产人才网job.vhao.net有很大年夜的缺口,业界公认的方法是从万达挖人,然则本钱异常高。地产范畴的高低游不只是贸易地产一个范畴,遍地所人才网job.vhao.net缺口都很大年夜。

  第二是机构和组织磨合,大年夜型企业做营业整合,简单买过去那就只要财务上的意义,没有协同。这些新增营业和传统营业怎样理顺,须要顶层管理者的聪明,要摆平经久偏向和短期事迹的抵触,摆平复杂营业交界面关系,摆平与本钱市场的沟通成绩。

  “在快节拍开辟阶段停止后,将来深耕主业和多元化生长对企业来讲,实际上是不相上下的。”盘和林说。

  关于房企而言,适应慢调性最根本的是在于其对跨内行当的深耕,然则平日的实际情况是,不论是教导、医疗、物流照样汽车,房企的跨行更多采取的是协作的方法,充当金主的角色,固然部分缘由是由于行业技巧门槛、运营门槛等客不雅缘由,使得房企很难快速上手,但这也招致了房企很难真正深耕其他行业。

  这时候辰的房企反而更多的像本钱运营,以此来搭乘政策红利,填充主业,然则由于实际中资金束缚,类似物流、养老、新动力这块,也很难拒绝如许的生长形式。是以,关键照样在于构成主业和多元营业板块严密的好处支撑关系,才是促使房企深耕主业,慢上去的关键。

  孙文华表示,房地产传统营业是基于地盘储备的,如今在房住不炒的背景下,各家地产企业各显神通,寻觅各类机会。假设缺乏实业基因,没有团队和市场的反响机制,转型就不是特别轻易。建议万科建立金融思想,经过过程本钱管理参与行业生长。但今朝我国的房地产受托投资基金基金还不成熟,须要更多地实际。

  随着地盘本钱持续上升、融资本钱进步、营销费用爬升,地产行业面对着毛利见顶景象。房地产市场在历经“黄金时代”后,其下半场“白银时代” 已然到来。各大年夜房地产企业在库存和资金方面都遭受较大年夜压力,全部行业亟需计谋转型。

  转型有阵痛,但不转型更痛。从房地产开辟商转型到城乡扶植与生活办事商,毕竟要怎样变,要做如何的调剂?新计谋若何满足不合城市差别差异的市场需求?若何重塑公司的核希望景,成为万科的迫在眉睫。

义务编辑:霍琦

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